Каждый, кто принимал участие в процессе купли-продажи жилья, знает, что даже если стороны готовы к совершению сделки, договоренности зачастую необходимо скрепить. Достигнутые устно соглашения ничего не будут значить, поэтому для совершения сделки требуется составить специальный документ – предварительный договор купли-продажи доли в квартире. Правильно оформленный предварительный договор позволит не только в принудительном порядке заставить другую сторону подписать основное соглашение, но и проконтролировать, чтобы все существенные условия, согласованные сторонами ранее, были сохранены.

Что такое предварительный договор купли-продажи?

 Рассмотрим конкретную ситуацию:

 Виталий хочет продать ½ доли в квартире другому собственнику – Ивану. Поскольку у Ивана отсутствует необходимая сумма, то в целях приобретения доли, ему необходимо взять ипотечный кредит. Для получения от банка одобрения поданной на кредит заявки, стороны оформляют предварительный договор купли-продажи. В нем будет содержаться условие о продаже Виталием своей доли, и приобретении этой доли Иваном за деньги, полученные в заем у банка. В итоге кредитная организация переведет заемные средства Виталию, а Иван получит в собственность продаваемое имущество. Доля будет являться залогом, обеспечивающим выполнение обязанностей по кредиту.

 Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) – это соглашение между сторонами об обязательстве подписать через определенное время основной договор. Основная задача такого договора – зафиксировать договоренности между сторонами и перенести все достигнутые соглашения в основной договор (ст. 429 ГК РФ).

 В чем необходимость оформления ПДКП, ведь можно сразу скрепить свои договоренности, подписав сам договор купли-продажи? Тем не менее, довольно часто случается, что сделку приходится отложить на неопределенный срок. Причиной тому могут быть следующие обстоятельства:

1. Уведомление остальных собственников – обязательное условие при проведении процедуры продажи доли. Поэтому, решившись на продажу, продавец должен известить о продаже всех дольщиков. Получив отказ, можно заключить договор со сторонним покупателем. Согласие повлечет заключение соглашения с желающим совладельцем.
2. Отсутствие денег – нередко из-за отсутствия у покупателя необходимой суммы денег, ему приходится для выкупа брать ипотеку. В связи с этим, пока банк рассматривает заявку, участникам соглашения будет выгодно предварительно скрепить сделку и избежать дополнительных рисков.
3. Доля не в собственности – случай, когда продавец пока не является собственником доли, а может получить ее после принятия наследства. Срок принятия наследства составляет шесть месяцев. К этому сроку нужно прибавить и срок для оформления права собственности в едином государственном реестре недвижимости. После выполнения всех процедур по получению права собственности, можно будет распоряжаться имуществом (ст. 1154 ГК РФ). В данном случае для закрепления всех договоренностей будет выгодно оформить ПДКП.
4. Тяжелая болезнь, срочный отъезд и другие причины – переносят скрепление сделки на неопределенный срок. В этом случае правильно оформленный ПДКП позволяет не только в принудительном порядке заставить другую сторону оформить основное соглашение, но и проконтролировать, чтобы все существенные условия, согласованные сторонами ранее, были сохранены.

 Необходимо отметить, что подписание ПДКП необязательная процедура. Такого рода соглашение может служить только подстраховкой и составляться для скрепления намерений.

Форма и содержание предварительного договора

ПДКП аналогично основному договору купли-продажи не может быть устным и должен быть составлен на бумаге. Оба документа практически не имеют отличий. Исключением являются некоторые моменты, рассмотренные далее.

Структура ПДКП доли в квартире:

• Название документа, место и время его заключения;
• фамилия, имя и отчество, паспортные данные, адреса прописки сторон и их представителей (при наличии);
• предмет договора: адрес, описание и размер доли, жилая и нежилая площадь помещения, кадастровые и другие параметры объекта;
• сведения о наличии у продавца права собственности на долю, а также документы это подтверждающие;
• стоимость продаваемой доли – может быть установлена посредством проведения оценки;
• информация о том, имеются ли на квартире обременения;
• сведения о том, передается ли покупателем задаток либо аванс;
• сроки, которые даны сторонам на исполнение обязанностей по ПДКП;
• прописывается размер и порядок наложения санкций за неисполнение ПДКП;
• случаи прекращения ПДКП;
• сведения о форс-мажорных ситуациях. Данные ситуации непредсказуемы и могут являться основанием для расторжения договора;
• указывается время действия договора;
• информация о лице, которое будет оплачивать нотариусу его услуги;
• в конце проставляется количество экземпляров документа, подписи участников договора и оставляется место для удостоверения документа нотариусом;

ПДКП составляется в зависимости от количества сторон договора – минимум 2 образца. Большее число может потребоваться при обращении в кредитную организацию, органы опеки и попечительства.

Порядок оформления

Помимо того, что ПДКП доли может быть только письменным, он должен быть удостоверен нотариально. Кроме того собственнику доли необходимо знать и о том, что существует преимущественное право покупки доли в квартире, а значит, инструкция будет следующей:

1. Передать всем заинтересованным лицам информацию о продаже доли. Сведения должны быть оформлены письменно и направлены так, чтобы можно было удостовериться в их вручении. Заинтересованными лицами в данном случае являются другие собственники доли, которые имеют преимущественное право на выкуп (ст. 250 ГК РФ). 
2. Подождать окончания 30-дневного срока либо получения согласия на приобретение доли. Выгоднее и безопаснее продать долю желающему совладельцу, чем искать другого покупателя. При продаже доли постороннему лицу, имейте в виду, что стоимость такой доли будет значительно ниже рыночной.
3. Оформите ПДКП и установите в нем все важные детали.
4. Совершите заверение сделки у нотариуса.
5. Осуществите оплату услуг нотариуса по действующему тарифу.

 Нотариальное заверение договора – 0,5% от цены доли в квартире. Однако данная сумма довольна условна. Бывают ситуации, когда вы заплатите по установленному в субъекте тарифу только за услуги правого и технического характера. В ином случае вы можете потратить 500 рублей как за заверение сделки, предмет которой не подлежит оценке. После оформления у каждой стороны будет свой экземпляр документа

 Документы для оформления предварительного договора

 Нотариус при удостоверении договора проверяет законность документов и устанавливает действительные намерения его участников. От продавца нужны те же документы, какие понадобятся для заключения основного ДКП, а именно:

• ксерокопия документа, удостоверяющего личность;
• правоустанавливающие документы, которые могут подтвердить ваше право распоряжаться имуществом;
• справка о количестве проживающих в квартире лиц;
• выписка из единого информационного расчетного центра, подтверждающая отсутствие задолженности;
• полученные отказы других дольщиков от покупки доли либо сведения о вручении им извещений о продаже;
• при необходимости – оценка доли в квартире;
• обладатель доли несовершеннолетний – в сделке должен участвовать орган опеки. Необходимо получить от него одобрение;
• положительный ответ мужа или жены о возможности продажи, если имущество является их совместной собственностью;
• другие документы.

 От покупателя потребуется только паспорт. Иные документы – справка 2-НДФЛ, согласие супруга, отчет о стоимости доли, потребуются уже только для передачи в кредитную организацию при оформлении заявки на кредит.

 Срок действия

 ПДКП действует до момента, пока все договоренности, достигнутые между сторонами, не будут перенесены в сам договор купли-продажи, т.е. до момента подписания основного договора. После договор потеряет свою силу. Если же время в договоре не указано, то ПДКП действует 1 календарный год.

 Бывают случаи, когда срок предварительного соглашения истек, а подписание непосредственно договора купли-продажи так и не произошло, тогда можно руководствоваться следующими правилами:

• направить в суд исковое заявление о понуждении другой стороны к подписанию договора. Помощь в составлении иска вам может оказать юрист по жилью;
• продавец может оставить задаток себе;
• покупатель может получить от другого участника возмещение. Сумма возмещения будет определяться как двукратная сумма задатка;
• прекратить договор – если задаток отсутствовал, а все участники сделки согласны;

 Если сроки были нарушены по уважительной причине, стороне, допустившей просрочку нужно представить доказательства – справку из медицинского учреждения, документы, подтверждающие направление лица в командировку и т.п. Отсутствие доказательств будет являться основанием обращения другой стороны в суд за возмещением ущерба. Для защиты своих интересов стороне, допустившей нарушение, может понадобиться юридическая консультация по жилищному праву. Юрист по жилью поможет отстоять вашу позицию в суде и оказать помощь в сборе доказательств.

 На что обратить внимание – советы юриста

 При заключении сделки есть множество факторов, на которые нужно обратить пристальное внимание:

1. Необходимо проверить, чтобы паспортные данные другой стороны полностью совпадали с данными, указанными в договоре.
2. Перепроверьте в договоре все сведения о передаваемом имуществе. И хотя нотариусы при удостоверении договора занимаются проверкой этих сведений, однако осторожность и предусмотрительность не помешают. Опечатка или иная ошибка повлечет за собой отказ в государственной регистрации сделки.
3. Важно, чтобы сумма купли-продажи доли совпадала во всех документах, связанных с процессом перехода права собственности. Если информация в документах будет различна, то необходимо будет заново известить остальных собственников об изменении стоимости доли.
4. Если кто-то из участников сделки пользуется услугами представителя, то другой стороне необходимо проверить доверенность на подлинность и действительность.
5. В документе должно быть указание на то, что зарегистрированные в квартире лица, выписались, или будут выписаны. При отсутствии такого пункта, для покупателя могут наступить отрицательные последствия.

 Таким образом, предварительный договор купли-продажи доли в квартире не может быть устным. Главная задача такого договора – зафиксировать договоренности между сторонами и перенести все достигнутые соглашения в основной договор. Менять условия договора можно только по взаимному согласию. Если стороны захотят изменить, скажем, цену продаваемой доли, то необходимо будет с самого начала проходить всю процедуру согласования новой стоимости.

 ПДКП не является обязательным к заключению и используется довольно редко, многие даже не знают о его существовании. Между тем, правильно оформленный предварительный договор позволяет не только в принудительном порядке заставить другую сторону оформить основное соглашение, но и проконтролировать, чтобы все существенные условия, согласованные сторонами ранее, были сохранены. Небрежное отношение к составлению такого соглашения чревато многочисленными проблемами и возможными судебными исками. Для предотвращения нежелательных ситуаций при передаче права собственности на долю в квартире вам может понадобиться юрист по жилью. Юридическая помощь по жилищным вопросам сориентирует вас в нюансах составления, регистрации, внесения изменений и расторжения ПДКП доли в квартире. Юрист по жилищным вопросам в Екатеринбурге поможет вам обойти все подводные камни и уловки мошенников при заключении подобных сделок.