Нелегальная сдача квартиры в аренду опасна тем, что влечет за собой штрафные санкции со стороны налогового органа, а также в случае возникновения конфликтов между сторонами, не гарантирует ни одной из них благополучное его решение. В статье будут рассмотрены правила сдачи квартиры в аренду по договору.
Ежегодно происходят нововведения, поэтому важно ориентироваться на новые правила сдачи квартиры в аренду.
Что нужно сделать, чтобы сдать квартиру в аренду?
1. Собрать пакет документов, который подтверждает право собственности. Он нужен для того, чтобы составить договор аренды и при необходимости предъявить его арендатору.
2. Уплатить налог. Доход, который получает арендодатель от сдачи квартиры обязательно должен подлежать налогообложению. Его можно уплатить как физическое лицо, индивидуальный предприниматель или, купив патент.
3. Найти арендатора. На данный момент существует много способов поиска будущих жильцов. Во-первых, следует прибегнуть к методу «сарафанного радио» и оповестить ближайшее окружение. Во-вторых, можно подать объявление в периодические печатные издания города или в соответствующие группы в социальных сетях и сайты (например, Авито). В-третьих, попытаться самому найти арендатора, путём изучения объявлений.
Заключить договор аренды. Важно помнить, что без этого пункта, сдача квартиры в аренду является нелегальной, за что хозяина собственности могут оштрафовать. Передать квартиру в пользование жильцам и оформить отдельный акт с перечислением имущества в квартире и отметкой о его состоянии.
Проверка документов при аренде квартиры
Для того, чтобы проверить документы при аренде квартиры не обязательно прибегать к помощи юриста. Это можно сделать самостоятельно, но отнестись к этому ответственно и внимательно.
Пакет документов должен в себя включать:
- документ, подтверждающий право собственности;
- документ, подтверждающий личность арендодателя;
- квитанции об оплате коммунальных услуг.
Документы обязательно должны быть показаны в оригиналах.
Собственник может предоставить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), чтобы подтвердить право собственности. Она должна включать в себя сведения об основных характеристиках недвижимости. На сайте Росреестра (https://rosreestr.gov.ru/site/) по кадастровому номеру и адресу можно проверить соответствует ли действительности выписка. Она может быть представлена в бумажном или электронном виде.
Личность собственника можно подтвердить при наличии паспорта. При этом, обязательно следует сверить данные паспорта с данными арендодателя в договоре.
Договор должен быть заключен и подписан либо собственником, либо доверенным лицом с соответствующим документом, заверенным нотариусом.
Квитанции следует проверять на факт отсутствия задолженностей по уплате коммунальных услуг.
Правила составления договора аренды квартиры
Заключение договора – ключевая часть в сдаче квартиры в аренду. Он должен быть заключен в письменной форме и включать такие сведения:
- предмет. В этом поле указывается какая конкретно недвижимость сдается и сумма аренды.
- стороны договора. Должны быть указаны паспортные данные обеих сторон со ссылкой на документ, подтверждающий право собственности.
- срок действия договора. Указывается период сдачи недвижимости, который не должен превышать пять лет. Важно, что договоры, на период сдачи более одного года, должны быть зарегистрированы в Росреестре.
- порядок оплаты. Также должна быть указана информация о способе и дате оплаты.
- права и обязанности сторон. Обязанностью собственника считается своевременная передача помещения арендатору в состоянии пригодном для проживания, а его в свою очередь – сохранить его в надлежащем состоянии.
- ответственность сторон. Эта графа гарантирует добросовестное соблюдение обеими сторонами своих обязанностей.
- порядок расторжения. Должно быть указано из-за каких нарушений договор может быть досрочно расторгнут.
Регистрация договора аренды квартиры
Как было уже упомянуто, договор должен обязательно быть зарегистрирован, если срок сдачи аренды превышает один год. Такую регистрацию производят органы Росреестра. Для получения услуги, нужно обратиться с заявлением, в течение 30 рабочих дней со дня заключения договора. Обычно такая процедура занимает не более 10 дней. Когда договор будет зарегистрирован, правовые последствия вступят в силу.
Оформление сдачи жилья
Для передачи квартиры арендатору нужно составить соответствующий акт. С помощью такого акта обе стороны себя могут обезопасить, на случай возникновения конфликтных ситуаций. Так как, собственник получит компенсацию в случае порчи имущества, а арендатор со своей стороны сможет подтвердить свою невиновность или подтвердить внесенные им улучшения. В акте указывается факт наличия в помещении мебели, техники, бытовых приборов. Должны присутствовать сведения о количестве и состоянии вещей.
Кроме этого, требуется задокументировать состояние жилого помещения, а именно: состояние стен и настенного покрытия, потолка, пола, сантехники и т.д.
Процесс взыскания по договору аренды недвижимости
К сожалению, конфликтные ситуации между сторонами договора аренды происходят часто. Самый распространённый конфликт – из-за неуплаты арендуемой недвижимости.
Такой спор можно решить прибегнув к:
- переговорам с арендатором. Прежде всего, следует узнать причину неуплаты, так как они могут быть самыми разными, включая форс-мажоры и непредвиденные обстоятельства.
- направлению претензии в адрес арендатора. Собственник имеет право потребовать не только невнесенную плату, но и неустойку за просрочку и, в случае обращения в суд, возмещение судебных расходов.
- обращение в суд. Эта мера является крайней, так как, обычно спор заканчивается на втором этапе. В иске нужно указать требование о взыскании задолженности, штрафных санкций и судебных расходов, а также требование о досрочном расторжении договора об аренде квартиры.
Оплата налога за сдачу квартиры
Оформление в качестве индивидуального предпринимателя не считается обязательным при сдаче квартиры в пользование, так как доход не является предпринимательской деятельностью. Но многие арендодатели регистрируются как предприниматели и платят налог всего 6% по упрощенной системе налогообложения, в то время как физические лица платят 13%. Более того, предприниматель может купить патент для сдачи квартиры, что будет ещё экономнее.
Для того, чтобы уплатить налог от доходов от сдачи квартиры в аренду, нужно будет предоставить налоговой декларацию по форме 3-НДФЛ. Информацию о доходах за прошлый календарный год, требуется предоставить в налоговый орган до 30 апреля.
Физические лица ежегодно уплачивают налог до 15 июля, а предприниматели каждый квартал. Оплата патента зависит от периода, на который он получен.
Процесс расторжения договора аренды помещения
Договор может быть расторгнут на таких основаниях:
— по согласию обеих сторон;
— решение суда;
— отказ одной из сторон от исполнения условий договора, если это предусмотрено либо самим договором, либо законом.
Для расторжения договора через суд, истец должен предъявить серьезные основания.
Статья 619 Гражданского кодекса РФ гласит, что собственник вправе досрочно расторгнуть соглашение если:
- существенных нарушений условий договора ;
- ухудшения вверенного имущества;
- неуплаты арендной платы более двух раз подряд;
- отказа от проведения капитального ремонта в установленные сроки, если он является обязанностью арендатора.
В соответствии со ст. 620 Гражданского кодекса РФ, арендатор вправе расторгнуть договор аренды квартиры в суде если:
- непредоставления недвижимости в пользование;
- непроведения капитального ремонта;
- наличия препятствий пользования помещением;
- недвижимость оказалась непригодной для пользования.
По инициативе жильца договор можно расторгнуть до срока его окончания.
Собственнику дается право расторгать договор до срока его окончания только в случае существенных нарушений со стороны жильца, и в случае если эти нарушения не были исправлены в установленный срок.