Земельные участки в СНТ: когда без регистрации построек не обойтись?

 При регистрации земельные участки оформляют на кадастровый учёт, дополнительно оформляется право собственности. До этого момента считается, что постройка - самовольная. Это значит, что любые действия вроде сдачи в аренду и продажи, обмена считаются не законными. То же самое касается оформления любых видов кредитных программ. Запрещено проводить любые сделки с имуществом, если оно не прошло регистрацию. Это касается любых существующих объектов - душевых, колодцев, беседок, гаражей, бань, сараев, садовых домиков, зданий и так далее. Юрист по жилищным вопросам в Екатеринбурге помогает разобраться с нюансами в каждом из отдельных случаев.

 Зачем вообще требуется регистрация построек?

 Земельный участок в СНТ - территория, на которой можно возводить постройки разного назначения, в том числе хозяйственные. Но это будет законным только при наличии права собственности с соответствующим оформлением. При этом строительство садового дома требует получения предварительных разрешений. И для готового объекта проводят регистрацию. Собственник принимает решение о том, надо ли вносить сведения в базу ЕГРН и ставить объект на кадастровый учёт.

После регистрации постройки в Росреестре появляются такие возможности:

1. Возможность подарить недвижимость не только родственникам, но и любому третьему лицу.
2. Можно разделить имущество, если супруги оформляют развод.
3. Постройки легко сдать в аренду.
4. После смерти собственника не возникает проблем с оформлением наследства.
5. Свободная продажа земель со всеми объектами, которые там имеются.

 Дополнительно владельцам строений положены компенсации от государства. Например, есть статья 56 ГК РФ, где говорится о выплатах населению при наводнениях или в случае, когда постройку изымают для нужд государства.

 Самострой - это любая недвижимость, на которую не оформлена собственность. В этом случае компенсации владельцам не полагаются. Постройки имеют право сносить без дополнительных разбирательств, если проводится проверка, а документов не оказывается при собственнике. Иногда могут накладывать штрафы за незаконное строительство на территории участка.

  На какие именно строения распространяется правило?

 Перед сбором документов обязательно учитывают, какое назначение есть у того или иного строения. Иногда требование остаётся обязательным, в других случаях собственник сам может принять решение. С этим помогает любой юрист по земле.

 При нахождении в СНТ

 Индивидуальные жилые дома и коттеджи регистрируются в обязательном порядке, без исключений. Оформлению подлежат любые пристройки, в том числе - гаражи и бани. Главное - подтвердить, что имущество недвижимое.

 Статья 130 ГК РФ подробно описывает, по каким признакам можно сказать, что перед нами именно недвижимое имущество.

 Речь идёт о следующем наборе характеристик:

1. Строение с цельно-сборной конструкцией.
2. Наличие инженерных коммуникаций, включающих вентиляцию, слив воды, водоснабжение и электричество.
3. Невозможность переместить постройку без фундамента. Иначе объекту нанесут серьёзный ущерб.
4. Наличие фундамента-основания.

 Если постройка попадает под действие всех указанных требований - её обязательно регистрировать в Росреестре. Летние кухни, бани и гаражи тоже относят к постройкам, на которые распространяется требование регистрации.

 Если речь идёт о деревне

 С регистрацией объектов в этой сельской местности ситуация складывается аналогичным образом. Теплицы и бани, сараи, амбары, гаражи и жилые дома - вот лишь некоторые постройки, которые разрешено возводить на таких территориях. Огородничество или сельское хозяйство, индивидуальная жилая застройка - это цели, для реализации которых собственникам передают земельные участки.

 Регистрация нужна при наличии проведённых коммуникаций, прочных материалов и капитального фундамента. От остальных построек и оформления документов на них можно без проблем отказаться. Но лучше, когда предварительно проводится юридическая консультация по земельному праву.

 Когда есть право отказаться от процедуры?

 Кадастровый учёт не обязателен, если у строения отсутствует фундамент. От оформления регистрационных документов в данном случае можно отказаться.

 Проблема в том, что в Градостроительном Кодексе РФ нет чёткого описания того, что считать некапитальными постройками. Можно лишь примерно выделить ряд характерных признаков.

1. Фундамента нет.
2. Постройка временного или сезонного характера.
3. Можно легко переносить с места на место.

 То есть, некапитальные строения можно назвать полной противоположностью зданиям с фундаментом. Они нужны на время сбора урожая или посевных работ, отдыха. Эксплуатация в холодное время года тоже допустима на практике, но встречается реже.

Вот несколько примеров объектов, которым регистрация не требуется:

1. Дровницы.
2. Летние души, садовые фонтаны, каркасные бассейны и колодцы
3. Хозяйственные блоки и бытовки, сараи из дерева.
4. Переносные бани.
5. Теплицы.
6. Туалеты без фундамента.
7. Разборные гаражи.

 Такие объекты можно ставить без получения разрешений и постановки на кадастровые виды учёта. Их легко сносить и перевозить на новое место, если участок продают, у него появляется новый хозяин.

 Зарегистрированные постройки и уплата налогов

 Учёт недвижимости официально оформляют в налоговой службе. Ежегодно с собственников зарегистрированных построек взимают налоги. Это требование распространяется на все участки, которые поставлены на кадастровый учёт официально. Право собственности при этом должно быть оформлено в ЕГРН. Капитальные строения всегда вносятся в реестр, потом по отношению к ним применяют соответствующие сборы.

 Статья 407 НК РФ говорит о праве самих граждан получить налоговую скидку. Из учёта можно исключить любые постройки с площадью до 50 м2 и менее.

 Местное самоуправление и региональное Правительство решают, какие именно будут ставки в том или ином случае. 0,1% - минимальный размер ставок, 2% - максимальный. Это на один объект недвижимости.

 При исчислении налогов опираются на показатели кадастровой стоимости. К 2020 году именно эту величину должны перейти все регионы на территории РФ. Отчасти до сих пор применяют так называемую инвентаризационную стоимость. Налог платят до 1 декабря следующего расчётного года.

 Какие ещё советы поступают от юристов?

 Владельцы в большинстве случаев сами решают, какие объекты будут стоять на учёте, а какие можно освободить от действия правил. В органах местного самоуправления и ФНС обязательные требования в этом случае отсутствуют.

 Официальная регистрация обязательна, если планируется купля-продажа, передача в наследство, мена и дарение, другие виды подобных сделок. Иначе Росреестр не будет одобрять сам факт того или иного действия.

 Объектами налогообложения признают все строениЯ с фундаментом, в противном случае объекты освобождают от сборов. Государству выгоднее, когда буквально все виды построек регистрируются официально. При этом уклонение от своих обязанностей может привести к санкциям.

 При регистрации строений легко оформить так называемую "ломбардную ипотеку". Вся недвижимости в собственности клиента может выполнять функцию залога.

 Официальную регистрацию часто требуют в случае со страховкой.

 Росреестр должен включать сведения на любые виды домов, предназначенные для постоянного проживания. Иначе откажутся оформлять прописку, а у самого здания в таком случае просто не будет почтового адреса. Тогда в любом случае пригодится юридическая помощь по земельным вопросам.

 Выписка или свидетельство о регистрации могут понадобиться и в том случае, когда собственник занимается проведением различных коммуникаций к своей территории. Потом по указанному официальному адресу приходят квитанции, по которым платят за имеющиеся услуги.

 Желательно регистрировать в собственность строения, у которых есть фундамент и прочные основы, если это жилое здание площадью больше 50 квадратных метров. Любые сделки осложняются, если нет кадастрового учёта.

 Чем больше объектов зарегистрировано окончательно и официально - тем на большую компенсацию со стороны государства можно рассчитывать.

 Для оформления регистрации обязательно приглашают кадастровых инженеров. Оформляют договор на то, чтобы участок не только поставили на учёт, но и чтобы подписали технический план. Иногда возникает необходимость обратиться в судебную инстанцию, чтобы оформить право собственности.