Зачем нести в Росреестр договор и дополнительное соглашение об аренде
Регистрацию сделок с имуществом и недвижимостью осуществляет местный Росреестр. В законном порядке должны проходить регистрацию контракты, заключенные на срок более 11 месяцев (смотри п. 2 ст. 651 ГК РФ и ВАС РФ от 16.02.2001 года за No59 (п. 10)). Многие предприимчивые участники договора ради экономии нескольких дней и финансовых средств оформляют сделки на 11 месяцев с условием пролонгации срока.
Но такие контракты не походят для организаций, которые занимаются деятельностью, подлежащей лицензированию. Дело в том, что для получения лицензии требуется зарегистрированная аренда или документы, подтверждающие собственность имущества.
Разобравшись, кому и когда нужна печать из ФРС, можно перейти к обсуждению, как надо обслуживать зарегистрированный договор.
Если Вам нужна помощь квалифицированного юриста, тогда позвоните нам для получения первичной консультации:
+7 (343) 383-59-64
Достаточно ли регистрировать основной документ? Как поступить с дополнением или расторжением?
Юристы по вопросам аренды придерживаются законодательных норм Гражданского кодекса, как основополагающего документа гражданско-правовых отношений. Изучите ст. 452 ГК РФ – любые изменения, добавления или исключения оформляются в том же виде, что и основной документ.
Но камнем преткновения стало определение «формы договора». Некоторые юристы по договорам аренды придерживаются мнения, зарегистрированная сделка это не «форма договора». И действительно, в ГК РФ установлена письменная или нотариальная форма договора. Отсюда делается спорный вывод об отсутствии необходимости нести в Росреестр страницы с изменениями, и соответственно платить лишнюю госпошлину.
Но арендные споры по вопросам регистрации разрешила позиция Верховного Суда РФ. Объяснив, что «форма договора» - это оформленный на бумаге договор и удостоверенный в ФРС.
В итоге регистрацию должны проходить любые изменения договора (дополнительно нужно ссылаться на статьи 434 и 452 ГК РФ). Это касается и решения о расторжении. О прекращении сделки необходимо составить отдельное соглашение. Если по забывчивости Вы этот момент пропустите, на Вашем имуществе останется обременение аренды. Согласитесь, не приятно узнать об этом в самый последний момент, например при оформлении кредита в банке.
Для чего нужны допсоглашения
Адвокаты по арендным спорам тщательным образом проверяют первоначальный договор, чтобы в будущем избежать внесения поправок. Но часть условий предугадать невозможно:
= Порядок внесения аренды и её размер;
= Внесение новых прав и обязанностей сторон;
= Исключение некоторых пунктов;
= Включение условий о ЧС и форс-мажоре;
= Изменение реквизитов участников.
Чтобы избежать споров по договору аренды, условия о необходимости регистрационных действий и за чей счет следует прописать в одном из пунктов основного договора.
Есть ли шансы в суде у незарегистрированных соглашений
В последнее время начинает копиться судебная практика о признании законным незарегистрированное соглашение. В подобных спорах по аренде помещений можно опираться на Постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (п. 14). Соглашение признали законным. Так как был подписан акт-приема передачи недвижимости и обе стороны выполняли свои обязательства по договору. Следовательно, они априори согласились и признали дополнительные условия и обязаны их выполнять.
В данном случае арендные споры становиться бесполезными. Юристам по расторжению договора аренды будет сложно обосновать в суде прекращение одной из сторон выполнения условий соглашения, сославшись на отсутствие регистрации в Росреестре.
Но оказывается шансы есть всегда
Ознакомьтесь с Постановлением ФАС Дальневосточного округа от 31.01.2011 N Ф03-9691/2010. Адвокату по арендным спорам пришлось похлопотать и удалось признать незаконным незарегистрированное дополнение к документу. В каждом конкретном случае решение будет принимать суд Вашего региона, исходя из особенностей сделки и умений Вашего юриста по вопросам аренды.
Кто прав и что выбрать?
С одной стороны, можно зарегистрировать только основной документ и честно выполнять любые незарегистрированные изменения. В этом случае отношения сторон считаются зарегистрированными и без ФРС. Таким образом Вы экономите время и деньги, затраченные на регистрацию. К сожалению, экономическая ситуация в стране крайне нестабильна и даже у добросовестных партнеров может возникнуть необходимость в одностороннем расторжении. Арендные споры придется решать в суде и «потом и кровью» доказывать законность соглашений.
Юристу по договорам аренды возможно придётся создать новый прецедент в спорах по договору аренды. Поэтому рекомендуем не рисковать и основные фундаментальные моменты регистрировать в законном порядке. У зарегистрированного соглашения нет шансов быть оспоренным. Финансовые потери на судебные разбирательства несопоставимы с размером госпошлины Росреестра.
Если Ваш партнер по договору настаивает не регистрировать документы, Вам стоит обратиться к адвокату по арендным спорам и проконсультироваться. Чтобы потом не встречаться в суде.