12.10.2020

Регистрация дополнительного соглашения к договору аренды

Агентство права «M&J» (3).jpgЗачем нести в Росреестр договор и дополнительное соглашение об аренде

  Регистрацию сделок с имуществом и недвижимостью осуществляет местный Росреестр. В законном порядке должны проходить регистрацию контракты, заключенные на срок более 11 месяцев (смотри п. 2 ст. 651 ГК РФ и ВАС РФ от 16.02.2001 года за No59 (п. 10)). Многие предприимчивые участники договора ради экономии нескольких дней и финансовых средств оформляют сделки на 11 месяцев с условием пролонгации срока.

  Но такие контракты не походят для организаций, которые занимаются деятельностью, подлежащей лицензированию. Дело в том, что для получения лицензии требуется зарегистрированная аренда или документы, подтверждающие собственность имущества.

  Разобравшись, кому и когда нужна печать из ФРС, можно перейти к обсуждению, как надо обслуживать зарегистрированный договор.

Если Вам нужна помощь квалифицированного юриста, тогда позвоните нам для получения первичной консультации: 

 +7 (343) 383-59-64


Достаточно ли регистрировать основной документ? Как поступить с дополнением или расторжением?

  Юристы по вопросам аренды придерживаются законодательных норм Гражданского кодекса, как основополагающего документа гражданско-правовых отношений. Изучите ст. 452 ГК РФ – любые изменения, добавления или исключения оформляются в том же виде, что и основной документ.

  Но камнем преткновения стало определение «формы договора». Некоторые юристы по договорам аренды придерживаются мнения, зарегистрированная сделка это не «форма договора». И действительно, в ГК РФ установлена письменная или нотариальная форма договора. Отсюда делается спорный вывод об отсутствии необходимости нести в Росреестр страницы с изменениями, и соответственно платить лишнюю госпошлину.

  Но арендные споры по вопросам регистрации разрешила позиция Верховного Суда РФ. Объяснив, что «форма договора» - это оформленный на бумаге договор и удостоверенный в ФРС.

  В итоге регистрацию должны проходить любые изменения договора (дополнительно нужно ссылаться на статьи 434 и 452 ГК РФ). Это касается и решения о расторжении. О прекращении сделки необходимо составить отдельное соглашение. Если по забывчивости Вы этот момент пропустите, на Вашем имуществе останется обременение аренды. Согласитесь, не приятно узнать об этом в самый последний момент, например при оформлении кредита в банке.


Для чего нужны допсоглашения.

  Адвокаты по арендным спорам тщательным образом проверяют первоначальный договор, чтобы в будущем избежать внесения поправок. Но часть условий предугадать невозможно:

= Порядок внесения аренды и её размер;

= Внесение новых прав и обязанностей сторон;

= Исключение некоторых пунктов;

= Включение условий о ЧС и форс-мажоре;

= Изменение реквизитов участников.

  Чтобы избежать споров по договору аренды, условия о необходимости регистрационных действий и за чей счет следует прописать в одном из пунктов основного договора.


Есть ли шансы в суде у незарегистрированных соглашений.

  В последнее время начинает копиться судебная практика о признании законным незарегистрированное соглашение.

  В подобных спорах по аренде помещений можно опираться на Постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (п. 14). Соглашение признали законным. Так как был подписан акт-приема передачи недвижимости и обе стороны выполняли свои обязательства по договору. Следовательно, они априори согласились и признали дополнительные условия и обязаны их выполнять.

  В данном случае арендные споры становиться бесполезными. Юристам по расторжению договора аренды будет сложно обосновать в суде прекращение одной из сторон выполнения условий соглашения, сославшись на отсутствие регистрации в Росреестре.


Но оказывается шансы есть всегда

Ознакомьтесь с Постановлением ФАС Дальневосточного округа от 31.01.2011 N Ф03-9691/2010. Адвокату по арендным спорам пришлось похлопотать и удалось признать незаконным незарегистрированное дополнение к документу.

В каждом конкретном случае решение будет принимать суд Вашего региона, исходя из особенностей сделки и умений Вашего юриста по вопросам аренды.


Кто прав и что выбрать?

С одной стороны, можно зарегистрировать только основной документ и честно выполнять любые незарегистрированные изменения. В этом случае отношения сторон считаются зарегистрированными и без ФРС.

Таким образом Вы экономите время и деньги, затраченные на регистрацию.

К сожалению, экономическая ситуация в стране крайне нестабильна и даже у добросовестных партнеров может возникнуть необходимость в одностороннем расторжении. Арендные споры придется решать в суде и «потом и кровью» доказывать законность соглашений.

Юристу по договорам аренды возможно придётся создать новый прецедент в спорах по договору аренды.

Поэтому рекомендуем не рисковать и основные фундаментальные моменты регистрировать в законном порядке. У зарегистрированного соглашения нет шансов быть оспоренным.

Финансовые потери на судебные разбирательства несопоставимы с размером госпошлины Росреестра.

Если Ваш партнер по договору настаивает не регистрировать документы, Вам стоит обратиться к адвокату по арендным спорам и проконсультироваться. Чтобы потом не встречаться в суде.

Ведущий специалист
САФРОНОВА ЕКАТЕРИНА
Ведущий специалист
+7 (343) 383-59-64
Консультация специалиста
Наш менеджер перезвонит вам в течении 5 минут
Ведущий специалист
САФРОНОВА ЕКАТЕРИНА
+7 (343) 383-59-64
Оставить заявку
Менеджер
Сафронова Екатерина
Ведущий специалист
+7 000-08-00
Вызвать замерщика
  • Приедим в удобное для Вас время
  • В любую точку Москвы и МО
  • Выполним профессиональный замер
  • Предоставим подробную смету
Яндекс.Метрика