Во время приватизации перед индивидуальными предпринимателями или акционерными обществами возникает вопрос о том, как можно перевести в собственность снимаемое в аренду помещение в жилом доме. Вроде казалось бы, что здесь такого сложного, однако, приватизация нежилых помещений в многоквартирном доме – это довольно трудоемкий процесс. Довольно часто власти тянуть с проведением данной процедуры. Именно поэтому каждый предприниматель ценящий свое время должен иметь представление, что собой представляется такая приватизация, из чего она состоит. Им необходимо решить, как они будут переоформлять жилье в собственность. Согласно законодательству для этого предусмотрено несколько вариантов. Об этом и не только пойдет речь в данной статье.
Возможна ли приватизация нежилых помещений
Все мы знаем, что приватизация – это переоформление муниципальных объектов недвижимости в частные владения. Чаще всего это происходит путем оформления долей собственностей между всеми прописанными жильцами. Она может быть как платной, так и полностью бесплатной.
Приватизация нежилого помещения значительно отличается от приватизации квартир и земельных участков. Дело в том, что государство просто так не раздает бесплатно объекты недвижимости. Именно поэтому физлицам возможна лишь платная приватизация нежилого объекта, которая бывает в виде:
- приватизации, зачастую на платной основе;
- оформления договора купли-продажи помещения;
- покупки помещения на аукционных торгах.
Возможна ли приватизация нежилых помещений в жилом доме? Все зависит от того удастся ли вам получить согласие всех владельцев квартир. Ведь только так можно будет оформить нежилую площадь в свою собственность. Далее можно даже будет рассмотреть вопрос о выкупе и других долей по необходимости.
С точки зрения законодательства
В большей части такие нежилые помещения являются собственностью муниципалитета, даже если это здание многоквартирный дом. С точки зрения закона право на такие объекты отражены в следующих нормативных актах:
- ФЗ №159 в котором говорится об особенностях возмездного отчуждения (статья 2) и порядке приватизации (статья 4);
- ФЗ №178, где указываются виды приватизируемых объектах в доме;
- статья 217 ГК РФ, в ней говорится о закреплении право на приватизацию как государственных, так и муниципальных объектах недвижимости.
Одним словом – нежилой объект можно перевести в частную собственность, но только платно. Бесплатные варианты приватизации на такие объекты не распространяются.
Приватизируем нежилое помещение в жилом доме
К нежилым объектам чаще всего относятся офисы, павильоны для торговли, складские помещения, образовательные или развлекательные площади, магазины, расположенные в здании многоквартирного дома. Чаще всего они располагаются на первом этаже. Пользование помещениями возможно благодаря договору аренды, который дает возможность переоформить помещение в частную собственность.
Как проходит процедура приватизации!
Всего можно выделить несколько этапов:
1 – подготавливаются необходимые документы;
2 – посещается местная администрация, где пишется заявление на приватизацию;
3 – ожидается ответ (положительный или отрицательный);
4 – помещению назначается кадастровая стоимость;
5 – происходит выкуп собственности у владельца;
6 – на руки выдается постановление или акт передачи нежилого объекта;
7 – происходит регистрация помещения в ЕГРН.
Сложностей в этом практически нет, но иногда приходится прибегать к юридическим услугам по приватизации нежилого объекта. Обычно приходится ждать ответа от администрации как минимум месяц, поэтому лучше всего внимательно подойти к сбору документов, все тщательно перепроверить, чтобы исключить все возможные ошибки. Это необходимо для того, чтобы с первого раза пройти всю процедуру приватизации и не растягивать ее еще на более длительный срок.
Что собой представляет данная процедура?
В данном случае истцом может стать как физлицо (ИП, бизнесмен) и юрлицо (какая-нибудь организация – ООО, ОАО, АО и т.д.). В ходе данного процесса придется пройти несколько инстанций, а также зарегистрировать свое право собственности в Росреестре. Для этого необходимо сделать следующее:
- подготовить всю необходимую документацию (заявление, договор аренды нежилого объекта недвижимости), только после этого можно идти в администрацию. Лучше всего если ИП пользуется этим помещением более трех лет, тогда он сможет рассчитывать на небольшие льготы во время выкупа объекта;
- посетить муниципалитет, где происходит передача заявления и пакета документов секретарю. Можно это также сделать при помощи отправки заказного письма. Предприниматель ввиду загруженности имеет право воспользоваться услугами посредника, доверенного лица. Для этого необходима нотариальная доверенность;
- ждать ответа от администрации. В том случае если она дает добро, то это можно рассматривать как частичной победой в данном деле. Решение по данному вопросу рассматривается коллегиально вовремя собрания специалистов администрации. При отрицательном решении придется идти в суд;
- уточнить сумму выкупа. Помимо разрешения на приватизацию власти высчитывают стоимость данного объекта недвижимости. В этом случае сумма будет уже окончательной, т.е. предприниматель после этого не сможет просить о снижении ее стоимости, поэтому ему придется выкупать помещение по стоимости кадастра. Однако здесь есть один плюс – возможность оформить рассрочку сроком на три года. Для этого будет заключен договор рассрочки платежа;
- оплатить стоимость объекта. При наличии всей суммы лучше всего оплатить сразу всю сумму, так как за рассрочку будут начисляться проценты, а это значит, что сумма вырастет. Оплату можно произвести как наличными средствами, так и по безналу. Все необходимые реквизиты для оплаты можно взять в администрации;
- получить постановление. Как только платеж поступит, администрация даст постановление о передаче нежилого объекта недвижимости в собственность. Помимо этого происходит оформление акта приема-передачи помещения;
- обратиться в Росреестр, для регистрации права собственности. Для этого снова собирается пакет документов, пишется заявление в Росреестр. Через месяц предприниматель может получить свидетельство из ЕГРН в котором отражаются данные касательно приобретенного объекта недвижимости.
Необходимые документы
Юрист по жилищным вопросам в Екатеринбурге советует начать собирать документацию заранее. Лучше всего делать это в двух экземплярах, так как один останется в администрации, второй уйдет в Росреестр. Суда войдут следующие документы:
- договор об аренде нежилого объекта (копия);
- технический паспорт/выписка из ЕГРН;
- заявление, оформленное в письменном виде.
В некоторых случаях могут понадобиться и другие документы, все зависит от ситуации. Узнать о том, какие документы потребуются можно либо в регистрирующих органах, либо задав вопрос юристу о приватизации нежилого помещения.
Время, которое понадобится на приватизацию?
Чаще всего на приватизацию объекта уходит около трех месяцев. Сюда входит:
- два месяца на то чтобы рассмотреть заявление, а также вынести решение касательно приватизации нежилого объекта;
- месяц, чтобы зарегистрировать право собственности в ЕГРН.
Здесь не учтены сроки, которые понадобятся на саму подготовку документации, это еще где-то от одной недели до четырех. Необходимо помнить, что у некоторых справок есть срок действия. В судебном порядке процесс приватизации займет около шести месяцев.
Сколько потребуется денежных средств
Многое будет зависеть от стоимости объекта по кадастру, ведь больше никаких трат не должно быть. Физлицо также может оформить рассрочку.
При регистрации недвижимости в Росреестре придется заплатить государственную пошлину, которая для физлиц составит две тысячи рублей, а для юрлиц – 22 тысячи рублей.
Достоинства и недостатки
В приватизации нежилых объектов недвижимости есть ряд плюсов и минусов, рассмотрим их по отдельности.
Плюсы:
- нежилой фонд можно перевести в жилой;
- больше не надо будет платить аренду;
- собственник вправе сам в дальнейшем распоряжаться недвижимостью, совершать сделки с ней (продать, арендовать и т.д.);
- появляется возможность перепланировать помещение на усмотрение предпринимателя.
Минусы:
- нужно будет оплачивать налог на имущество;
- все обслуживание предприниматель теперь будет осуществлять за свой счет.
Возможные трудности
Во время переоформления нежилых объектов недвижимости могут возникнуть некоторые сложности. В ходе рассмотрения бумаг истец может получить отказ в рассмотрении дела. Чаще всего трудности могут возникнуть из-за того что:
- жильцы многоквартирного дома не согласны с приватизацией помещения. В том случае если возникает такая проблема, тогда предприниматель не сможет открыть в доме магазин или другое предприятие;
- некоторые объекты в доме не подходят для приватизации бизнесменами или юрлицами;
- стоимость выкупа слишком высока;
- администрация не дает разрешение на приватизацию;
- объект уже находится в собственности жильцов многоквартирного дома.
В том или ином случае, если вам было отказано в приватизации, необходимо обратиться в суд или же принять участие в аукционе. Неплохо будет также во время рассмотрения вопросов о приватизации воспользоваться услугами юриста.
Что собой представляет аукцион?
Для развития бизнеса необходимы новые площадки, где можно будет открывать торговые точки. Большинство бизнесменом предпочитают не арендовать помещение, а если позволяет ситуация выкупать их. Такой способ действий называют аукционом, который может быть как обычным, так и электронным. Порядок их проведения основывается на ФЗ №44 от 05.04.13г.
Торги или аукцион организуют специалисты администрации в предназначенном для этого месте, это может быть и сайт. Начальная стоимость объектов назначается заранее, после чего бизнесмены или другие юрлица предлагают свою цену. Тот, кто назначит самую высокую цену и побеждает в торгах. Основным правилом аукциона считается внесение залога, который равен десяти процентам от начальной стоимости помещения. После окончания торгов победитель выплачивает оставшуюся сумму полностью, рассрочка здесь не предусмотрена. Остальным участникам торгов возвращается их залог.
Какой порядок действий в аукционе?
Лицам, которые ни разу не принимали участие в торгах необходимо ознакомиться с алгоритмом действий. Для начала:
- изучаются предложения по предложенному объекту;
- подается заявка на участие в аукционе;
- оплачивается 10-ти процентный залог;
- получается право на участие в торгах;
- после выигрыша оплачивается оставшаяся сумма;
- получается постановление администрации;
Аукцион отличается от обычного выкупа тем, что цена помещения может меняться. Стоит понимать, что во время торгом объект недвижимости продается по более высокой рыночной стоимости.
Процедура проведения торгов
Администрация выступает в роли организатора данного мероприятия. Всю необходимую информацию касательно аукциона публикуют в средствах массовой информации, а также на сайте. Принять участие в аукционе может любой, самое главное это быть платежеспособным.
Участники торгов должны обладать сей суммой выкупа, так как нежилое помещение не продается в рассрочку. Свою платежеспособность участники торгов показывают при помощи десяти процентного залога, который они вносят до начала аукциона. Поступившая сумма фиксируется на счетах администрации.
Необходимая документация
Желающие принять участие в торгах должны подготовить следующий пакет документов:
- заявление в двух экземплярах;
- заявление на приватизацию помещения, оформленное в письменном виде;
- квитанция об оплате залога;
- копия документа удостоверяющего личность, заверенная нотариально;
- копия ИНН, также заверенная у нотариуса;
- прочие документы, которые могут потребоваться в ходе дела.
ИП может дать задание подготовить необходимый пакет документов своему доверенному лицу. Для этого оформляется доверенности и заверяется потом у нотариуса, чаще всего делается генеральная доверенность. На любом шаге приватизации можно проконсультироваться у юриста по всем интересующим вопросам.
Сколько потребуется времени
Как сказано в ФЗ №44 аукцион в электронном виде проходит на официальном сайте администрации в течение одного часа. На то чтобы обработать предложения участников дается всего минут десять. В общем, срок торгов полностью зависит от его характера проведения, ну и, конечно же, от количества участников и общего числа помещений, которые были представлены на торгах.
После аукциона сроки приватизации будут соответствовать обычным рамкам. На рассмотрение заявления в муниципалитете уйдет около месяца, а на регистрацию права собственности в Росреестре две недели.
Какие траты предполагаются
Сумма трат во время приватизации нежилого объекта недвижимости полностью зависит от стоимости покупки помещения. Известно, что торги обходятся в разы дороже, чем обычная приватизация объекта на основе договора аренды, т.е. выкупа помещения.
ИП придется оплатить не только стоимость помещения, но и расходы по уплате государственной пошлины в размере двух тысяч для физлиц и 22 тысяч для юрлиц.
Из судебной практики
И организации и физлица заинтересованы в получении в собственность нежилой объект недвижимости, чтобы можно было вести свою дальнейшую предпринимательскую деятельность. В том случае если им отказывают в этом они идут в суд. Виды споров, которые там рассматриваются:
- пересматривают высокую цену помещения;
- отсутствие желания передавать объект недвижимости в собственность;
- в приватизации было отказано из-за положения заявителя
В том случае, если отказ кажется необоснованным, а объект не является частной собственностью, тогда суд может принять сторону заявителя. Таких случаев было довольно много. Для того чтобы дело оказалось выигрышным необходимо обратиться за помощью юриста во время приватизации, который на любом этапе рассмотрения дела сможет оказать квалифицированную помощь.
Таким образом, нежилой объект недвижимости в многоквартирном доме можно перевести в собственность, но только на платной основе. Можно выкупить помещение, основываясь на договор аренды, в противном случае индивидуальному предпринимателю или юридическому лицу придется приватизировать объект только после проведения торгов, и то только в том случае если он в них победит.