С наиболее давних времен любой земельный надел представляет собой место, где непременно хочется что-нибудь построить. Причем появившееся желание застройки настолько захватывает индивида, что он выбрасывать из головы необходимость предварительного одобрения будущего строительства. А другой злонамеренно игнорирует получение разрешения, воздвигая сооружение, не получив разрешения. И тот, и другой руководствуются правилом «на своей земле буду строить все, что моей душе угодно». И никто не учитывает всей ошибочности данного правила. Законодательством ограничивается нелегитимное строительство даже на своей земле, а нарушитель имеет возможность получить суровое взыскание.
Что следует предпринять, если строительство дома уже завершено, а получением разрешения на строительство никто и не озаботился? Выходом может быть вариант оформления права владения построенным домом, с момента становления его собственностью, застройка считается законной. Данная статья посвящена легализации, месту ее осуществления и стоимости процесса.
Подлежит ли узакониванию самоуправная застройка?
Возможно ли вообще оформление постройки в свое владение? Многие люди заслуженно считают процедуру весьма сложной. Такие нарушители полагают, что им вполне достаточно просто скрыться от возможных проверок и использовать построенный объект без привлечения лишнего внимания. Однако этот метод, как выясняется, не слишком эффективен, и, в случае обнаружения самостроя, собственнику грозит немалый штраф. Пожалуй, данные перспективы уже будут полноценным ответом на вопрос, стоит ли вообще оформлять построенный объект в собственность.
Несколько возможных последствий:
- Узаконивание застройки даст право собственнику полноценно владеть строением: он вполне может его реализовать, сдать в аренду, разделить на доли, обменять, подарить и т.д. Однако должны быть в наличии соответствующие документы, иначе любые действия с объектом невозможны.
- Незаконная застройка, в случае ее обнаружения, может повлечь за собой серьезное денежное взыскание. Причем подобное наказание применимо, как к обычным людям, так и к ЮЛ. В соответствии с положениями ст.9.5 КоАП РФ, различия только в сумме штрафа. Если ФЛ «награждается» взысканием в сумме от 2 до 5 тысяч рублей, ЮЛ вполне может раскошелиться на сумму до 1 млн. рублей. Наказанию может быть подвергнут и тот, чья застройка сводит на нет целевое применение надела или непосредственно создает угрозу окружающей природе.
- Налоги на применение земли будут существенно увеличены. Т.е. налог на использование объекта на землевладении будет рассчитан в троекратном размере. Если бы до постройки он заплатил бы за 1 год, то по факту неразрешенной застройки надела будет удерживаться сумма, как за 3 года.
- Владелец неразрешенной застройки наверняка будет принужден к ее сносу. Если проверяющим будет доказано, что существующая постройка напрямую угрожает жизни и здоровью, расположена на земле, находящейся в муниципальной собственности, или судом была принята резолюция о сносе, последствия очевидны, а все расходы несет владелец.
- Вполне может произойти лишение индивида его земельной собственности, на которой была произведена застройка. Правообладатель, которым является государство, просто признает заключенное соглашение об аренде или безвременном обладании участком ничтожным. А постройка в обязательном порядке сносится.
Иными словами, строение, не прошедшее обязательного получения легитимного статуса является очевидной проблемой для его владельца. Наихудшего развития событий поможет избежать разве что своевременное правовое оформление всей документации на постройку. В любом случае, это значительно дешевле, чем пени и тройное удержание налогов.
Как должна регистрироваться самовольная застройка?
В августе 2018 года произошли некоторые перемены в самом процессе получения одобрения и последующей регистрации допущенной застройки. Федеральный закон № 339-ФЗ от 3.08.2018 дополнил показатели самоуправно построенных объектов, отнеся дачи и дачные участки к числу садовых территорий.
Процесс получения легитимного статуса застройки (с учетом принятых новшеств):
На личном земельном наделе.
Право и законность застройки получают подтверждение в соответствии с выданным свидетельством или выпиской из ЕГРН. Участок, на который оформлены документы, подтверждающие владение им, застраивается, согласно всем градостроительным правилам. Перед началом стройки, собственник должен уведомить администрацию о своих планах, хотя получение разрешения теперь не требуется. До 1 марта действует «дачная амнистия», в условиях которой доступен упрощенный порядок.
На участке, предназначенном под ИЖС.
Законодательство одобряет застраивание участков под ИЖС жилыми домами, мастерскими, саунами и пр. Причем любой возводимый объект может быть капитальным либо временным. Капитальный объект должен быть зарегистрирован в собственность.
Получить законный статус на дом, выстроенный на участке под ИЖС – несложная процедура, при наличии у собственника на руках акта, разрешающего постройку, выданного ему в администрации. Владельцу останется только провести строительство, проинформировать о его окончании, оформить технический паспорт построенного дома. Если изначально разрешения владелец не получал, он вынужден будет обратиться в инспекцию, подать заявление на получение разрешения и выплачивать штраф. Взыскание будет произведено в обязательном порядке. Если же вместо разрешения будет получен отказ, владельцу остается обратиться в судебную инстанцию.
Пример:
Гражданином был построен дом на земельном наделе, предназначенном для ИЖС. Он проигнорировал обязательство проинформировать администрацию и получить разрешение на строительство. Логично, ему было отказано в Росреестре в регистрации построенного им дома. Проведенная проверка выяснила, что разрешения на строительство у гражданина не было. Ему, как ФЛ, был выписан штраф в размере 2000 рублей, а далее пришлось пытаться установить законный статус, обращаясь в администрацию.
На дачном участке.
Теперь в законодательстве отсутствует понятие «дачного участка», и данные земельные наделы получили название садовых. Действия для узаконивания дома на садовом участке не отличаются от приведенных выше. Владельцу необходимо заранее уведомить администрацию о начале строительных работ с приложенными к уведомлению планом-схемой и документом, подтверждающим владение землей. Получив одобрение от администрации, владелец осуществляет застройку, по окончании которой информирует администрацию о завершении работ. После подготовки технического плана, информация через МФ передается в Росреестр. При наличии на участке отдельно стоящих или прилегающих к дому бани, гаража, кухни или беседки, им так же требуется получение регистрации.
На чужом земельном наделе.
Объект, выстроенный на чужой земле, признается незаконным и подлежит сносу. Застройщик никоим образом не сможет оформить его в собственность и использовать по прямому назначению. Законный владелец земли имеет право истребовать удаления неправомерной постройки, путем подачи негаторного иска. В том случае если строитель объекта владеет частью земельного надела, ему необходимо привести факты, доказывающие использование при строительстве только своей площади участка, иначе право обладания будет за другим владельцем. При этом данному лицу надо будет возместить строителю понесенные им траты. Индивидуально будет определяться стоимость построенного объекта.
Пример:
Гражданином был подан в суд иск с требованием сноса выстроенного спортивного клуба, занимавшего 18 см территории, принадлежавшей истцу. Судебная инстанция отклонила иск, посчитав незначительным захождение клуба на его участок. Апелляционная комиссия так же приняла сторону ответчика. Истец не смирился и дошел со своей претензией до Верховного суда РФ. Последним было отмечено подтверждение факта владения истца участком с доказательством факта захождения в ее собственность. Дело было направлено на новое рассмотрение.
На земле, являющейся муниципальной собственностью.
Если объект построен на земле, которая не была за кем-либо оформлена, его правомерности добиться сложнее. Если земельный участок числится на балансе района или города, требуется определение его целевого назначения. Такой может считаться земля, относящаяся с оберегаемым ресурсам лесного или водного фондов, или земля, на которой расположены объекты культурного и исторического наследия – любое построение на таких землях воспрещается. А самовольно построенный объект подлежит сносу.
Согласно положениям ГК РФ легализация подобных объектов допустима, если:
- целевая значимость земельного надела допускает застройку;
- построенный объект соответствует принятым нормам СНиП и допустимо дополняет ландшафт земельного участка;
- права третьих лиц, в числе которых владельцы частных участков, не нарушены;
Правомерность объекта осуществляется через администрацию или суд. Строитель и владелец имеет право оформить доверенность на легализацию выстроенного объекта. Однако чаще всего ему может потребоваться разрешение от органа местного самоуправления, а получить его довольно сложно.
Легализация своевольного построения.
Оформление во владение осуществляется в 2 шага. Сначала администрации предъявляются доказательства правомерности объекта, с полным соответствием его всем градостроительным нормам. Затем объект регистрируется в виде собственности в ЕГРН, а его новый владелец получает из Росреестра необходимую выписку.
Существует 2 метода легализации: административная и судебная. Первая выполняется с участием ГЗК или специальной комиссии, старательно пресекающей любую попытку своевольного строительства. Вторая происходит путем подачи иска, сбора доказательной документации, проведения экспертного оценивания, участия в судебных слушаниях и т.д. Этот вариант считается более сложным. Хотя зачастую только он является доступным. И для отсутствия проблем, лучше сразу заручиться поддержкой грамотного юриста.
Что требуется доказывать?
Истец всерьез испытывает необходимость в убеждении судебной коллегии в том, что его ситуация в полной мере отвечает нормам законодательства.
1.Отсутствие позволения на выполнение строительства является, по сути, единственным признаком проявления своеволия при постройке объекта. Истец может получить штраф, однако в правомерности объекта ему уже не откажут.
2.Объект расположен на участке, оформленном во владение – истец имеет на руках документальное подтверждение. Легализация допустима и в случае взятия в аренду, но строительство на земле од ИЖС обязательно должно быть выполнено в течение 10 лет.
3.Разрешение на использование и целевая значимость участка земли делают возможным строительство на данном участке.
4.Подлежащий легализации объект своим нахождением не нарушает интересов владельцев прилегающих территорий, третьих лиц, органов самоуправления.
5.Процесс самовольного строительства проводился в соответствии с нормами СНиП и без нарушения норм строительства.
6.Отсутствие претензий к объекту со стороны органов, осуществляющих надзор.
Если хотя бы одно из условий не может быть доказано, правомерность строения получить будет невозможно. Перед подачей искового заявления требуется выяснить елевую значимость земельного надела. Строительство жилого дома невозможно, если земля отводится под огороднические действия или ЛПХ. Собственнику остается только попытаться осуществить перевод земли в иную категорию, но подобное действие является чрезмерно продолжительным, трудоемким и не всегда выполнимым в реальности.
Последовательность действий.
Дальше списком представлены действия, необходимые для легализации объекта строительства на земле, предназначенной под ИЖС, посредством применения помощи судебной инстанции.
- Оценивание, насколько построение соответствует предъявляемым к процессу требованиям – истцу требуется осознание степени соответствия законным строениям, какие существуют несоответствия или сложности, по какой причине администрация отказывает в легализации объекта и т.д.
- Попытка подтвердить легитимность сооружения через администрацию – это считается досудебным этапом. Владельцу следует обратиться в Росреестр, Инспекцию, БТИ, отдел, ответственный за архитектуру и градостроительство и подавать иск только после получения отказа.
- Подготовить необходимый пакет документов, доказывающих позицию владельца – акт экспертизы, грамотно обоснованная правовая позиция.
- Рассчитать стоимость иска и оплатить госпошлину.
- Составить исковое заявление. Образец такого заявления можно найти на сайте.
- Направить пакет сопроводительных документов секретарю судебной инстанции. Следует обязательно учитывать подсудность собственного иска:
- менее 50 тысяч рублей – в мировой суд;
- от 50 до 100 тысяч рублей – в районный суд;
- свыше 100 тысяч рублей в арбитраж;
Направлять иск необходимо в суд, находящийся в том же районе, что и своевольная застройка;
- Проследить за тем, чтобы исковое заявление и сопроводительные документы были приняты к рассмотрению в суде.
- Не только присутствовать, но и участвовать в предварительных, а затем и основных судебных слушаниях, отвечать на вопросы судьи, довести до судьи свою позицию и причины возникших между сторонами прений.
- Принятие судом резолюции о легализации постройки.
- Получить обязательную копию судебного решения. При принятии судьей решения не в пользу истца, за тем сохраняется право на подачу апелляционной жалобы в течение 30 дней, считая с момента объявления резолюции.
- Направление всех необходимых для регистрации легитимной собственности документов в Росреестр и получение выписки из ЕГРН, подтверждающей законность собственности владельца.
В случае возникновения необходимости в реконструкции объекта (в том числе, своевольной), на нее так же необходимо будет получить разрешение, и администрация так же должна быть уведомлена о начале реконструкции и о завершении работ.
Нужная документация.
Далеко не все владельцы собственности представляют себе, какие им могут понадобиться документы для суда при рассмотрении дела о получении самостроем легитимного статуса. Обычно все документы подразделяются на общие и вспомогательные.
Что должен подготовить истец:
- квитанцию, подтверждающую, что он оплатил обязательную госпошлину;
- удостоверение личности гражданина РФ;
- документация, являющаяся подтверждением права собственности истца на конкретный земельный участок – свидетельство о наследовании, о получении земельного участка в бессрочное пользование, соглашение о купле-продаже и др.;
- план земельного надела, предоставленный по запросу в градостроительном и кадастровом органе;
- технический паспорт жилого или нежилого помещения, предоставленный по запросу в районном БТИ;
- документы направленные и полученные в ответ в администрации (при совершенной попытке легализации через администрацию);
- прочие документы, истребованные судьей и считающиеся вспомогательными;
Пример искового заявления.
Попытка узаконить самострой является основной целью при подаче иска. Еще одной целью направления заявления в суд является требование истца о признании за ним права собственности построенного объекта. В заявлении будут обязательно содержаться данные сторон, адрес и елевая значимость земельного участка, что собой представляет объект и предложение возможных путей разрешения возникшего конфликта.
В иске обязательно должна присутствовать следующая информация:
- ФИО истца и ответчика;
- юридические данные истца и ответчика, если спор инициирован ЮЛ или иск направлен на ЮЛ;
- вид собственности земельного надела: ИЖС, ЛПХ, огород;
- вид самого построенного объекта: жилой дом, гараж, баня, сарай, магазин, иные постройки хозяйственного назначения;
- кто был строителем, самолично выстроившим объект;
- цель, с которой было совершено строительство: для проживания, для оставления машины, для открытия бизнеса и др.;
- факты, дополнительно подтверждающие, что угроза жизни и здоровью людей отсутствует;
- факты, подтверждающие полное соблюдение норм СНиП, СанПин, МЧС и др. инстанций;
- каким образом истец пытался решить вопрос с легализацией, не обращаясь в суд;
Любой подобный иск отличается сложностью своей структуры. Ведь в нем должна быть указана вся необходимая информация, а, вместе с тем, «вода» и рассуждения заявителя должны отсутствовать. Лучше всего, чтобы помощь в составлении искового заявления оказал грамотный юрист.
Вероятная стоимость.
Судебная легализация объекта, выстроенного самостоятельно и без разрешения, считается платной услугой. Кроме обязательного взыскания со стороны истца за строительство без получения обязательного разрешения, он еще должен оплатить судебный сбор. Стоимость госпошлины, взимаемой с заявителя при подаче искового заявления, зависит от кадастровой стоимости самостоятельной постройки. В соответствии с положениями, предусмотренными ст.333.19 НК РФ, стоимость иска рассчитывается, исходя из цены объекта. Соответственно, чем выше его цена, тем дороже подаваемый иск.
Пример:
Истцом подан иск с требованием признать капитальное строение его владением. Эксперт оценил объект в 680 тысяч рублей. Госпошлина рассчитывается по формуле 480000 (сумма, превышающая порог) х 1% + 5200 (стандартная ставка при имущественном иске). В результате 5200 + 4800 = 10000 рублей ровно. Эту сумму должен внести истец в качестве госпошлины.
Юридическая практика.
Появление поправок к существующим правилам классификации самостоятельно построенных объектов повлекли за собой изменения во вносимых судебных резолюциях. Постоянно требуются разъяснения в исполнении Верховного суда РФ. Например, судебная практика определяет некоторые спорные моменты, которые могут иметь двоякую трактовку.
- за судом в обязательном порядке закреплено изучение представленной документации, касательно уже предпринятых попыток легализации строения через администрацию – необходимо предоставление судье переписки с чиновниками, копия отказа администрации в легализации объекта, прочая документация от государственных органов;
- согласно ст.234 ГК РФ, давность приобретения объекта не играет роли;
- учеты подлежит не только сам объект, но и его отдельные составляющие (например, мансарда или флигель), снос строения всегда можно заменить его реконструкцией;
- не следует уделять ни малейшего внимания наследованию данной собственности, если истцом заявляется только факт получения объекта в наследство, а не его соответствие законодательным нормам;
Верховный суд настоятельно рекомендует индивидуально подходить к решению каждого вопроса, исключая из их действий формализм.
Пример:
Группа дольщиков направила исковое заявление в суд, требуя узаконить право собственности каждого из них на доли в доме на несколько квартир. Все они инвестировали строительство этого дома. Однако при завершении строительства сам застройщик не смог легализовать построенный дом, т.к. получил отказ от администрации в ответ на свое обращение. Суд определил отказ обоснованным. Как выяснилось впоследствии, застройщику было выделено 6 соток под строительство магазина. А застройщик, вместо магазина, построил на выделенном ему земельном участке жилой дом, нисколько не задумавшись о получении разрешения. Судом была вынесена резолюция о нарушении целевого значения выделенной территории и о необходимости сноса незаконно выстроенного здания. Строительная компания была подвергнута серьезному штрафу, а дольщикам было отказано в легализации долей их собственности. В дальнейшем им пришлось судиться непосредственно с застройщиком.
На сегодняшний день судебная власть в стране уже в достаточной степени накопила требуемый опыт принятия решений в подобных делах. Просто введение в законодательство поправок потребовало пересмотра ряда положений и их трактовки. Например, особого внимания заслуживают исследование допустимых признаков своевольного строительства, легального статуса построенного объекта, прав собственности на конкретный земельный надел, безопасности для жизни и здоровья окружающих.