Продажа долей в ипотечных квартирах

 При покупке жилья многие продолжают пользоваться такими популярными услугами, как ипотека. Но даже при таком раскладе нет гарантии, что заёмщики сохранят хорошие отношения. Иногда одна из сторон стремится к продаже своей доли, поиску подходящих вариантов. Тогда ипотека становится обременением, из-за которого могут возникать сложности. Банк должен дать согласие, чтобы продажа прошла успешно. Нужно учесть и интересы, связанные со вторым собственником.

 По сравнению с обычной куплей-продажей работа с ипотечными долями несколько сложнее. Поэтому стоит ознакомиться с особенностями и главными параметрами. Тут и понадобится юрист по жилищным вопросам в Екатеринбурге.

 Допустима ли продажа вообще в этом случае?

 Покупатели квартиры и банк - две основные стороны, которые принимают участие в сделке по купле-продаже. Купленная жилплощадь становится залогом перед тем, как банки выдают ссуды. Заёмщики просто не имеют права распоряжаться квартирами, пока не вернут долги в полном объёме. Кредиторы, наоборот, имеют право организовать сделку продажи, если возникнет хотя бы одна просрочка.

 Жильё будет залогом до того момента, пока не снимут ограничения. То есть, пока ипотечные взносы не выплатят в полном объёме. Самостоятельная продажа в это время невозможна. В любом случае нужно будет обратиться в банк, чтобы получить согласие, что подтверждено статьёй 346 ГК РФ.

 На практике разрешение дают, но есть и случаи, когда в сделке отказывают. Сначала надо решить, каким именно образом будет проводиться продажа. Иногда решение проще принять, если процесс сопровождает юрист по жилью.

 Информация о доступных методах

 Без участия залогодержателей не обойтись в любом случае. Сначала лучше узнать, даёт ли согласие банк в принципе. Обычно сотрудники финансовой организации сначала изучают сложившуюся ситуацию, а потом предлагают свои варианты, которые могли бы подойти.

Долю в ипотечной квартире можно продать следующими способами.

1. После досрочной выплаты долга.

 Не важно, идёт речь о сделках с посторонними покупателями, или об участии созаёмщиков. Суть одна - банку перечисляется вся денежная сумма, которую осталось выплатить. Один из вариантов - передача денег продавцам, под расписку. Результат - досрочное погашение ипотечных долгов.

 Обременение с квартиры снимают, потом владельцы могут распоряжаться квартирами по своему усмотрению. Остаётся подписать договор купли-продажи, подписать его с участием нотариуса. Через ячейку в банке проводят расчёт. Продавец получает доступ к ячейке, когда покупатель будет обладателем имущественных прав. Деньги забирают.

 Преимущество такого решения - в завершении всех расчётов, после чего проценты просто перестают начисляться. Но с отдельными долями всё равно могут возникать некоторые проблемы. Хорошо, если можно договориться с созаёмщиком, у которого в собственности находится другая доля. Но лучше, если обеим сторонам будет предоставлена юридическая помощь по жилищным вопросам.

 Недостаток в том, что льготный период использования кредита может закончиться из-за этого. Банки теряют свою прибыль, если ипотеку выплачивают раньше срока, после чего перестают начисляться проценты. Поэтому лучше получить юридическую консультацию заранее, либо перечитать условия, которые вписаны в договор.

 Сделку можно проводить, если ограничения отсутствуют. В некоторых случаях требуется выполнять дополнительные условия. Например, по ипотеке надо выплатить минимум 50% от всех регулярных обязательных платежей.

2. Разделение оплаты.

 Это один из самых выгодных способов, гарантирующих полную безопасность. В этой процедуре есть три главные стороны - финансовое учреждение, покупатель и продавец. За долю квартиру выплачивают денежную сумму, которую делят на две части.

 Потом сотрудник банка сопровождает этап, когда финансы размещаются в двух ячейках. Одна часть - остаток ипотечного долга, вторая - остаток от стоимости имущества.

 Потом оформляют договор на покупку доли квартиры. Покупатель и продавец вместе с нотариусом должны присутствовать в этот момент. Документ передают представителям Росреестра, чтобы завершить регистрацию. После получения банком всех денег заинтересованной стороне отправляют справку о том, что с квартиры сняты все обременения. Покупатель становится полноценным собственником, продавец забирает остатки. Обеим сторонам иногда требуется юридическая консультация по жилищному праву.

3. Переуступка по правам и собственности.

 Продавец доли передаёт имущественные права покупателю. Обычно это третьи лица или созаёмщики. И здесь согласие со стороны банка требуется в обязательном порядке. Потенциального плательщика тщательно проверяют, прежде чем даётся окончательное решение. Если с платёжеспособностью нет никаких проблем, то и одобрение сделок проходит быстро.

 Расторгают ипотечный договор, заключенный ранее. Новое соглашение оформляют с теми же условиями, которые действовали ранее, просто заёмщик будет другим. 391 статья ГК РФ - главный документ, на который опираются при таких обстоятельствах. Штрафы и пени за просрочку тоже могут входить в сумму, которую передали продавцу.

 Дополнительные описания и рекомендации

 Хорошо, если с созаёмщиком складываются хорошие отношения. Ему продавать квартиру выгоднее, чем взаимодействовать с посторонними лицами. С поиском покупателей на стороне часто возникает гораздо больше проблем. Или приходится сильно уменьшать цену.

 С практической точки зрения продажа целой квартиры всё равно считается более выгодным вариантом, если сравнить именно с долями. Банк с этим тоже помогают. В случае продажи именно доли будет разумнее следовать таким рекомендациям.

 Первый этап - обращение к сотрудникам финансовой организации, у которых получают согласие. Далее ищут покупателя, который готов совершить сделку на свои средства, либо ипотечные. Предварительное соглашение на покупку-продажу или по задатку - самый распространённый вариант.

 Банк снимает любые ограничения, как только получает подтверждение того, что долг выплачен в полном объёме. Не важно, о какой сумме идёт речь. В местном отделении Росреестра регистрируют все изменения, которые необходимы, потом информацию вносят в ЕГРН. Остаток суммы передают от покупателя к продавцу. Контролирующие органы при необходимости разъясняют, как продать долю в ипотечной квартире.

 Подробная инструкция

При заключении сделки надо совершить не так много действий.

 1. Составление запроса для банка.

 Оповещение банка о своих намерениях - первое, что необходимо сделать при любых обстоятельствах. Надо связаться с представителями отдела ипотечного кредитования. Далее сообщают о том, какую сделку и как планируют заключать. Не обойтись без погашения задолженности, что можно использовать в счёт задатка. Каждый банк рассматривает ситуацию индивидуально, поскольку и условия сильно отличаются.

 2. Из числа заёмщиков или третьих лиц ищут покупателей.

Преимущественное право выкупа продолжает действовать вне зависимости от того, какие сделки заключаются между сторонами. В адрес созаёмщика составляют отдельное уведомление, чтобы сообщить ему о продаже доли. Отдельно решают вопрос о назначении цен и способах расчёта, согласно статье 250 ГК РФ. Если текущие созаёмщики отказались от своих прав - можно привлечь покупателей на стороне.

 3. Далее составляют предварительный договор купли-продажи.

 Для этого обращаются к нотариусу, который связан с тем или иным банком. Сделку регистрируют спустя некоторое время, поэтому проставлять подписи на бумагах не обязательно. Иногда используют соглашение с задатком. Здесь каждый решает, как ему удобнее взаимодействовать с другими участниками.

 4. Следующий этап заключается в погашении долгов.

 В отделение банка обращаются обе стороны - и потенциальные покупатели, и собственники доли. Деньги переводятся для оплаты ипотеки, собственник передаёт документы на жильё вместе с ипотечным соглашением. Не всегда, но часто требуется соглашение о том, чтобы досрочно погасить взносы. Сотрудники банка всегда разъясняют, как с квартиры снимают ограничения.

 5. На предварительных договорах ставят подпись.

 Получатель денег получает расписку о том, что средства им получены в полном объёме.

 6. Избавление от статуса залога для снятия обременений.

 В электронном режиме передают документы в ФКП "Росреестр". Банковские сотрудники сейчас помогают с регистрацией, остальные вопросы могут взять на себя нотариусы. Обязательно получить выписку из ЕГРН с отметкой о том, что обременения действительно сняты.

 7. Оформление окончательного договора купли-продажи.

 Далее всё проходит согласно стандартным сценариям. Нужно обратиться к нотариусу, чтобы завершить оформление соглашения. Тогда каждая сторона получает по своему экземпляру.

 8. Сделку обязательно регистрируют.

Нотариус поможет сделать так, чтобы документы не только отправились в Росреестр, но и прошли через этот этап как можно быстрее. В ответ придут выписки из ЕГРН, где скажут об окончательном отсутствии каких-либо ограничений.

 9. Проведение окончательных расчётов.

 Продавец должен получить весь остаток суммы после того, как кредит будет погашен в полной мере. Хорошо, если есть возможность выбрать специализированные банковские ячейки, это самое надёжное решение. Доступ к ячейке заинтересованная сторона получает, когда сделку окончательно зарегистрируют. Можно арендовать ячейки, принадлежащие арендаторам.

 Специалисты всегда разъяснят заранее, можно ли продать долю в ипотечной квартире.

О документах и расходах, пошлинах

Подготовке документации надо уделять как можно больше внимания. Чтобы не терять время потом, когда сделка оформляется, лучше позаботиться о решении всех вопросов заранее.

Полный список включает такие позиции:

1. Оценочный акт на квартиру. Специалистов могут выбирать и сами банки, и покупатели. Главное - чтобы была лицензия на осуществление соответствующей деятельности.
2. Выписка из ЕГРН о том, что долги отсутствуют.
3. Справка формы №9. Это архивная разновидность выписок из домовой книги.
4. Предварительное соглашение, на котором стороны ещё не поставили подпись.
5. Технический план вместе с выпиской из кадастра.
6. Выписка из ЕГРН, либо свидетельство, подтверждающее имущественные права.
7. Личные удостоверения тех, кто участвует в процессе.

 Если сделка связана с ребёнком или лицом, утратившим дееспособность, понадобится согласие со стороны органов опеки и попечительства. Чтобы продать долю в ипотечной квартире после развода, нужно придерживаться таких же правил.

 Оформление документов неизбежно связано с дополнительными расходами. За что надо рассчитаться обязательно?

1. 400 рублей за запрос отправить выписку из ЕГРН.
2. 2 000 рублей - регистрация в ЕГРН.
3. 0,5% от общей цены иска за то, что договор удостоверяют у нотариуса.
4. Около 1500 рублей стоят оценочные экспертизы на квартиры в целом.
5. 1% на остаток долга - штраф за переоформление. Но конкретные цифры могут меняться в зависимости от того, какую политику устанавливает банк.

 Стороны заранее договариваются о том, как именно они организуют взаимодействие друг с другом. Хорошо, если информация будет полностью отображена в соответствующем договоре заранее. Продавцы обязательно оформляют расписки, связанные с передачей денежных средств.

 Доля в ипотечной квартире продаётся на практике, но с этим процессом возникает немало хлопот. Главное - найти покупателя, который был бы согласен погасить ипотеку. Иначе вероятность одобрения со стороны банка снижается. В принципе, кредитора интересует только само погашение долгов, кто и как будет этим заниматься - не так важно. Только досрочная выплата займа вызывает некоторые сложности.

 Ипотека - вид вложений в недвижимость, который характеризуется высокой степенью риска. Без должной юридической помощи организовать такой процесс достаточно сложно. Нужно изучать политику банков и кредитные договора, надёжность покупателя, законодательные нормы. Юристы всегда готовы найти верное решение.