Каждый человек мечтает о комфортных условиях жилья. В том случае если им надоела их тесная квартирка, они могут уехать жить за город, предварительно построив там дом. Да только во время такого порыва большинство людей вовсе забывает о получении разрешения на строительство, что является немаловажным фактом. В том случае если будет возведен частный дом, а данная постройка не была согласована до этого с администрацией, то можно столкнуться с проблемами с законом.
Такое строительство может повлечь за собой отказ от регистрации коттеджа. Также возникают проблемы с соседями, ведь не все граждане во время строительства соблюдают:
- отступ от забора;
- нормы СНиПов;
- ГОСТы;
- прочие нормативы.
Однако оформлять постройку все же как-то надо, что же делать. Давайте рассмотрим данную ситуацию более подробно.
Разрешается ли стоить дом без согласования с администрацией
Наличие земли еще не дает никакого права на самовольное строительство. Перед тем как решить что-то построить необходимо, согласовать с вышестоящей инстанцией и получить от нее официальное разрешение.
Разрешение на строительство представляет собой документ, который дается застройщику от администрации. Он позволяет ему строить на своем участке различные постройки. При наличии такого документа на руках владельцу не надо будет ничего бояться, ведь все будет вполне законно.
А как быть гражданину, который возвел на своем участке дом, не имея на то разрешения администрации. Ведь данный факт будет являться нарушением. Ведь построенный дом без документов не будет считаться официальным. Такое строение будет признано самовольным, ведь были нарушены все нормы как строительные, так и градостроительные о чем говорится в пункте 1 статьи 222 ГК РФ.
Пока владелец не оформит свою постройку в собственность, дом будет находиться в статусе самостроя. К таким самовольным сооружениям можно отнести не только дом, но и баню, и гараж, и автомастерскую.
Следовательно, перед тем как приниматься за строительство необходимо все согласовать с администрацией, в противном случае возникнут проблемы.
Как быть если дом уже возведен
Как уже говорилось, самовольное строительство находится вне закона. Правительство старается приучить свой народ жить по правилам. Для нарушителей у него предусмотрены серьезные санкции.
Отказ в регистрации права собственности. Это самое первое, с чем столкнется самовольщик. Согласно закону такой гражданин не имеет право распоряжаться своей постройкой. Ему категорически запрещено осуществлять какие-либо деяния с ней (прожать, подарить, завещать, обменять и т.д.)
Штраф. Это вторая мера которая будет применена к застройщику. Для этого надзорные органы время от времени проводят проверки, чтобы выявить незаконные постройки. Для самовольщиков предусмотрены следующие виды штрафных санкций:
- за постройку здания без полученного разрешения или без уведомления о планируемых строительных работах – физ.лицам грозит штраф от 2 до 5 тысяч рублей, юрлицам – до одного миллиона рублей;
- самовольный захват земли (постройка произведена на чужом участке) обойдется в 5 тысяч рублей как минимум, а так сумма будет равна 1,5 – 2 процентам от стоимости земли по кадастру;
- постройка не зарегистрирована – здесь придется заплатить налог в двойной мере или же это будет налог в трехкратном размере с двадцати процентным штрафом от общей суммы.
Риск сноса дома. В том случае если дом был возведен не на своем участке, а на чужом. При этом он несет угрозу окружающим, его обяжут снести. Если же он находится на своем участке, здесь все будет зависеть от решения суда, после подачи иска со стороны администрации.
Любой юрист по жилью вам скажет, что здесь возможна одна схема событий - признание дома самостроем, начисление штрафов, а дальше есть два пути: первый – снос здания, второй – узаконение в собственность. Давайте рассмотрим второй вариант более подробно.
Способы узаконить возведенное строение
Итак, у нас имеется участок земли, на котором возведен дом, но разрешения на его постройку у нас нет. К нему не подведены никакие коммуникации, так как строение не находится в собственности. Как же это можно сделать?
Возможные варианты
Как уже говорилось постройка, возведенная без разрешения на строительство, является самостроем. Объект можно легализовать «задним числом», в этом случае удастся избежать судебных тяжб. Только вот одна беда, нужно идти в администрацию. Там вас попросят предъявить разрешение или уведомление о том, что вы планируете начать строительство. Большинство пытается схитрить. Они просят уведомление как бы сообщая что они только еще собираются начать строительство, в надежде на то, что проверять чиновники не станут. Хотя сегодня такой вариант не прокатит, так как без проверки никто не даст разрешения на строительство.
Поэтому остается лишь один единственные вариант – признание права собственности на самострой через суд. Об этом говорится в п.3 ст. 222 ГК РФ. Получается это единственный вариант для того чтобы оформить свой коттедж в собственность. Рассмотрим, как все происходит.
Куда идти с обращением
Для начала необходимо подготовить пакет документов. Лучше всего воспользоваться юридической помощью по жилищным вопросам, чтобы все сделать правильно и ничего не пропустить. Ведь для того чтобы собрать весь пакет необходимо посетить несколько инстанций.
Градостроительный, архитектурный отдел. Здесь вам выдадут отказ в разрешении на строительство, который необходим для подачи заявления в суд.
БТИ. Специалисты данного отдела дадут вам тех.паспорт, для того чтобы вы могли подтвердить что дом построен, ведь суд не имеет понятия о том, что построено на вашем участке.
Пожарный надзор, СЭС, Росавиацию и т.д. Здесь будет выдано заключение касательно строение, а также будет выдано разрешение на то, что дом можно узаконить, претензий к этому никаких нет.
Суд, районный или мировой
Росреестр. После судебного решения поставит выше строение на учет в кадастре и зарегистрирует права собственности на дом.
Без судебного разбирательства никак не обойтись. Для этого нужно будет оформить исковое заявление, собрать пакет документов, сделать экспертизы и после этого начать отстаивать свои права на дом в зале суда. Для этого стоит заранее подумать о том, как будет идти судебный процесс и подготовиться к нему.
Как действовать через суд
Для того чтобы сделать постройку законной, нужно пойти в суд. Это необходимо для того, чтобы оформить собственность на дом. Данная процедура будет происходить в следующем порядке:
- оформление технического паспорта на дом через БТИ;
- обратиться в архитектурный, градостроительный отдел или администрацию (для сельских поселений). Здесь вы отдаете все имеющиеся документы (паспорт, технический паспорт на дом, документы на земельный участок, заявление. После этого специалисты инстанции выдадут вам отказ. На основании, которого можно начинать узаконивать дом;
- собрать пакет документов для суда;
- составляется исковое заявление, к которому необходимо приложить оценку стоимости дома (для начисления исковых требований и уплаты госпошлины). Также сюда добавляются квитанции об уплате всех необходимых платежей;
- передать пакет документов в суд либо в мировой, если сумма требований меньше пятидесяти тысяч рублей или в районный, если она выше 50 тысяч;
- после этого будут назначены предварительные и основные слушания. Владелец строения может попросить о том, чтобы была проведена независимая экспертиза дома, на что суды всегда идут с охотой. Только вот плата за нее ляжет полностью на владельца самостроя;
- во время слушания суд задает вопросы, выслушивает обе стороны, после этого он выносит свое решение. Сразу же оно не вступает в законную силу, так как дается месяц на то, чтобы можно было подать апелляцию. По истечении срока решение можно будет забрать у секретаря;
- следующий шаг – это идти в БТИ, где показав судебное решение можно заказать новый техплан;
- после пакет документов передается в МФЦ вместе с заявлением о постановке дома на учет в кадастре, а также на регистрацию прав собственности;
- после того как документы будут готовы можно пойти в МФЦ чтобы их забрать. Там вам выдадут выписку из кадастра, которая подтверждает тот факт, что дом узаконен и занесен в базу ЕГРН.
После этого Росреестр передаст данные в ИФНС, сотрудники которой включат дом в базу, после чего вам будут начисляться налоговые отчисления.
Процедура судебного рассмотрения
Она состоит из некоторого количества шагов. По результатам заключения экспертов суд примет решение. Но перед тем как идти с иском в суд, владелец самостроя обязан учесть некоторые детали:
- соответствие дома СНиП нормам (этажность не более трех, наличие фундамента, несущие конструкции и т.д.);
- расстояние от соседского забора до постройки должно быть не менее трех метров;
- отсутствие спорных моментов между соседями, наличие межевания;
- соблюдение норм как санитарных, так и противопожарных;
- есть ли разрешение на строительство;
- отсутствие угроз для окружающих, безопасно ли здание.
В случае принятия положительного вердикта, суд принимает резолютивное решение. В нем перечислены все данные касательно владельца, его дома и правах на него. Необходимо обязательно проверить изложенную там информацию. Строение, которое там будет указано должно быть четко идентифицировано (месторасположение, параметры касательно высоты, ширины и площади строения и т.д.). В случае если указана незначительная ошибка в цифрах, значит, что Росреестр откажет в регистрации объекта, а это значит что придется снова идти в суд, согласно статье 202 ГПК РФ.
Необходимые документы
Перед тем как идти в суд, необходимо подготовить пакет документов, если у вас возникают вопросы по его формированию можно прибегнуть к юридической консультации по жилищному праву. Специалисты подскажут что, в каком количестве необходимо приготовить. Это должны быть:
- иск с требованиями признать право собственности на самострой;
- документ, подтверждающий ваше право на землю (договор купли-продажи), а также выписка из ЕГРН;
- технический паспорт дома, в котором будут указаны – площадь, кол-во комнат и т.д.;
- план земельного участка для сверки в градостроительном отделе;
- документ, в котором отражено межевание земли;
- согласие со стороны соседей (по необходимости);
- квитанции, подтверждающие оплату госпошлин;
- копия документа удостоверяющего личность заявителя;
- документы, где отражены отказы чиновников во время выдачи разрешения на стройку дома;
- согласие от Росавиации, СЭСа, Госпожарнадзора и т.д.;
- документ, в котором говорится о том, что дом был возведен полностью на средства заявителя;
- экспертные заключения о соответствии здания нормам строительства.
Помимо этого могут понадобиться и другие документы. Именно поэтому стоит обратиться к юристу по жилищным вопросам в Екатеринбурге. Ведь подобный шаг поможет не только подготовить весь пакет документов, но и подготовится к заседанию, выбрав для этого верную стратегию.
Какое время понадобится
Сколько времени точно потребуется, никто не знает, каждое дело сугубо индивидуально, которое требует особого подхода.
Ведь в каждом случае будут разные сроки, ведь: технический паспорт будет готов через три недели, на одобрение СЭС и других экспертов уйдет приблизительно месяц, проверка пожарников также займет около месяца, Роспотребнадзору потребуется около двух - трех недель, БТИ подготовит документы в течение трех недель. Однако время может меняться в любую сторону.
Разбирательства в суде займут около двух месяцев. Как только суд закончится необходимо пойти в ЕГРН для того чтобы поставить дом на учет в кадастре. На это может уйти от недели до десяти дней.
Таким образом, на все в случае без каких-либо задержек уйдет около пяти месяцев, но чаще всего данная процедура может занять от 6 до 12 месяцев.
Сколько потребуется финансовых вложений
На то чтобы оформить дом в собственность потребуется немало денежных средств. Все зависит от сложности случая. Не стоит рассчитывать, что узаконить самострой удастся совершенно бесплатно.
Вот основные денежные траты:
- госпошлина, которая варьируется от 400 рублей до 60 000;
- техпаспорт на дом, который обойдется в две с половиной тысячи рублей;
- экспертное заключение от СЭС – 4,5 тысячи рублей;
- строительно-техническое экспертное заключение – от 4 до 10 тысяч рублей, если делать судебную, то выйдет в три раза дороже;
- пожарное заключение экспертов – 8 тысяч рублей;
- итоговое заключение Роспотребнадзора делается абсолютно бесплатно;
- техплан дома, сделанный в кадастровой палате – от 8 тысяч рублей;
- оплата госпошлин в кадастре и в Росреестре для ИЖС и ЛПХ – 350 рублей, а в других случаях это будет две тысячи рублей.
Согласно законодательству строить дом без разрешающих документов строго запрещено. Тот, кто построит такой дом, не сможет полноправно им распоряжаться, так как это самострой. Для этого его необходимо его узаконить, что стоит делать при помощи суда. Юристы рекомендуют делать это через получение разрешения на стройку, как это было до начала августа 2018-го года, сейчас это необходимо делать в уведомительном порядке. Такая постройка грозит самостройщику штрафными санкциями, исковыми требованиями в суде, и даже возможным сносом дома.