Договор купли-продажи доли квартиры

 Если у семьи нет средств на приобретение полноценной квартиры, но сменить место проживания необходимо, на помощь придет возможность задействования материнского капитала. Оформить договор купли-продажи (ДКП) на сегодняшний день можно даже на комнату в квартире, что крайне удобно. Неоспоримым плюсом в этом случае станет тот факт, что небольшую долю можно полностью покрыть за счёт материнского капитала (МК) из бюджета государства.

 Но прежде чем оформлять договор, следует более подробно изучить нюансы данной процедуры и заказать юридическую консультацию по жилищному праву, чтобы ответить для себя на такие вопросы: какие подводные камни могут появиться на этапе составления ДКП, кто может заверить подлинность сделки, ограничения по выбору жилья в рамках данной процедуры.

 Возможность приобретения доли

 Прежде всего стоит решить вопрос, возможно ли в РФ купить долю в жилище, а приобретая апартаменты целиком. Ответ стоит искать в перечне требований, указанных в ст.15 ЖК РФ. Так, МК может быть использован в том случае, если приобретается самостоятельный объект для проживания. Процесс покупки регулируется Пенсионным фондом. Чтобы получить маткапитал для приобретения жилья, следует обращаться в местное отделение ПФ (муниципальное или районное).

 В каких случаях такое приобретение возможно:

• если доля в квартире является независимой комнатой, например, в коммунальной квартире и принадлежит отдельному жильцу;
• условия в жилье соответствуют всем требованиям, установленным СанПиНом: жизни и здоровью человека в помещении ничего не угрожает;
• приобретается последняя доля в жилье, после чего квартира полностью переходит в собственность покупателей.

 Если доля в квартире не выделена, она не может быть объектом составления сделки. Это значит, что у семьи нет возможности приобрести, к примеру, третью или четвертую часть в двухкомнатной квартире, ведь эта часть не будет являть собой полноценную комнату. В этом случае семейству доступна только ½ апартаментов. По этой же причине невозможно выкупить какую-либо долю в однокомнатной квартире.

 Согласно ст. 32 ЖК РФ, материнский капитал нельзя задействовать для приобретения комнаты в домах, которые пребывают в аварийном состоянии, а также коммерческих и нежилых помещений. Главное правило в этом случае – пригодность для жизни.

 Правила составления ДКП с задействованием МК

 Такой договор о покупке жилья отличается от остальных юридических жилищных сделок прежде всего наличием дополнительных пунктов, которые касаются вопросов расчета с продавцом квартиры (комнаты) и начислением субсидии.

 В каком виде должен быть оформлен договор

 Заполнение ДКП по правилам должно происходить исключительно под наблюдением нотариуса, а также юриста по жилью. Согласно ст. 550 ГК РФ, единственно возможная форма заключения ДКП – письменная. Помимо продавца и покупателя третьей стороной, участвующей в сделке, обязательно выступает Пенсионный фонд, поэтому необходимо заранее уведомить сотрудников этого госоргана, прежде чем указывать в пункте оплаты сделки использование материнского капитала.

 Пункты и условия ДКП

ДКП оформляется у нотариуса в письменной форме и должен обязательно содержать следующие пункты и условия:

• название документа без сокращений и аббревиатур;
• указанную дату и место, где оформляется сделка;
• полная информация о сторонах сделки (паспортные данные и адрес продавца и покупателя);
• наименование и точные сведения о предмете сделки (адрес, технические характеристики, информация из кадастра);

• указание права собственности продавца жилья со ссылкой на подтверждающий это документ;
• наличие стоимости доли в квартире в национальной валюте (цифрами и прописью), а также способ оплаты: часть суммы оплачивается за счет материнского капитала;
• информация об отсутствии арестов и долгов по жилью;
• сроки передачи жилья новому владельцу;
• способы решения споров по ДКП;
• права и обязанности продавца и покупателя доли в квартире;
• число копий договора, подписи сторон сделки, печать нотариуса.

 Условия продажи доли квартиры с использованием МК

 Ключевым недостатком такой сделки является необходимость ожидания, пока Пенсионный фонд перечислит необходимые средства на счет продавца. На это уходит от одного до двух месяцев. Если ни одна из сторон сделки не имеет возражений, можно начинать оформление ДКП. Для этого следует воспользоваться алгоритмом купли-продажи:

1. Прежде всего продавец должен обратиться в ЕГРН и заказать справку о том, что именно ему принадлежит право собственности на продаваемое жилье. После этого можно заниматься поиском покупателей. Это могут быть как совладельцы квартиры, ведь согласно ст.250 ГК РФ, именно им принадлежит преимущественное право выкупа. Если содольщики отказались или в течение месяца ответ с их стороны так и не поступил, можно продолжать поиски не из числа собственников.
2. После этого продавцу следует обратиться к нотариусу и составить предварительный ДКП с покупателем.
3. На следующем этапе продавец занимается поиском нового жилья, переоформлением в новую квартиру долей несовершеннолетних детей, получением ПДКП новой жилплощади.
4. Когда все документы собраны, продавец и покупатель оформляют у нотариуса остаточный вариант ДКП.
5. Остается дождаться внесения изменений в Росреестре и поступления средств по мат.капиталу на счет продавца.

 Какие документы нужно собрать для оформления ДКП

 Участники сделки обязаны собрать пакеты документов для правового оформления договора. Продавцу жилья они необходимы для обращения к нотариусу и ООП, а покупателю – для похода в Пенсионный фонд. Чтобы сбор документов не превратился в многомесячную рутину, лучше всего воспользоваться услугой юридической помощи по жилищным вопросам.

 Какие документы должен иметь при себе продавец жилья:

• ксерокопия паспорта;
• справка, подтверждающая отсутствие долгов в квартире;
• справка из налоговой;
• если в семье есть несовершеннолетние дети, потребуется письменное заявление в органы опеки;
• копию ПДКП новой квартиры;
• свидетельство нотариуса, подтверждающее, что все совладельцы квартиры уведомлены о продаже;
• документ, подтверждающий право собственности, техплан, выписка из кадастра.

 Какие документы должен иметь при себе покупатель жилья:

• ксерокопия паспортов;
• сертификат на получение материнского капитала;
• копии паспортов;
• страховой номер индивидуального лицевого счёта, ИНН;
• нотариальное обязательство, в котором говорится о том, что покупатель квартиры обязуется выделить доли в приобретаемом жилье жене/ мужу, а также детям, если таковые имеются;
• свидетельства о рождении (усыновлении) детей, если им нет 14 лет;
• ксерокопия ПДКП доли в квартире;
• ксерокопия банковского договора о предоставлении ипотеки/кредита с банком.

 Следует отметить, что составление нотариального обязательства – это шаг, который можно пропустить, если сразу же при покупке выделить доли для других членов семьи. Для этого нужно лишь обратиться за помощью к нотариусу, где и будут оговорены размеры долей. В качестве альтернативы предлагается оформить на несовершеннолетних детей договор дарения.

 Стоимость оформления сделки

 При оформлении ДКП необходимо оплатить услуги нотариуса, расценки которых варьируются в зависимости от региона страны, а также вида предоставляемых услуг. Основные цифры, на которые должны ориентировать стороны сделки – оплата госпошлины, составляющая 0,5% от цены ДКП доли квартиры. Стоит отметить, что минимальный порог при этом составляет 300 рублей. Что касается правовой стороны договора, за работу нотариуса придется заплатить до 10 000 рублей.

 Отдельная статья затрат – это оплата государственной пошлины за получение права собственности. Ее размер составляет для покупателя жилья 2000 рублей. В случае оформления квартиры в долевую собственность, размер пошлины поровну распределяется между совладельцами жилища.

Подведение итогов

Оформляя договор купли-продажи с задействованием материнского капитала, необходимо помнить о таких нюансах:

1. ДКП является официальным документом, который оформляется в письменном виде обязательно в присутствии нотариуса.
2. Продавец обязуется заранее уведомить о продаже доли в квартире всех ее собственников.
3. Покупатель в свою очередь перед приобретением доли с использованием маткапитала обязан обратиться в Пенсионный фонд и уведомить сотрудников о своем решении.
4. Перечисление денег из Пенсионного фонда длится до 60 дней.
5. Невозможно приобрести долю в квартире, если она не является отдельной комнатой.

Подводные камни с использованием материнского капитала, с которыми сталкиваются обычные граждане РФ, во многом отпугивают их. Допустив ошибку в оформлении запроса, можно получить отказ от ПФ, ООП и других госорганов, что повлечет за собой затягивание сроков оформления сделки до полугода, а иногда и дольше. Юрист по жилищным вопросам в Екатеринбурге возьмет на себя решение вопросов по договору: просчет рисков, оформление бумаг, сбор необходимых документов. Таким образом вы обезопасите себя от возможного отказа и сможете без проблем оформить ДКП с задействованием маткапитала.