Аренда представляет собой имущественные правоотношения, чрезвычайно распространенные в России и заключающиеся в во временном делегировании собственником определенного объема прав на недвижимое имущество своему деловому партнеру за плату на определенное договором время. Предметом отношений выступает недвижимость, пользование которой и составляет цель арендных правоотношений. Возмездность договора определяется внесением периодических платежей за эксплуатацию помещений на счет арендодателя.
Договор, вытекающий из иного соглашения.
Поскольку договором аренды предусматривается получение обоюдной выгоды сторонами, данный договор основывается на добросовестности и взаимном уважении партнеров. Лицо эксплуатирует имущество в строго определенных договором рамках, а арендодатель извлекает из делегированных прав финансовый профит.
Но российским законом предусмотрено включение третьей стороны в арендные отношения в лице субарендатора. Субарендатор представляет собой лицо, которому делегируется право пользование ранее сданным в аренду имуществом по договору субаренды. В данном случае выгодоприобретателем становится арендатор. Арендодатель на прямую связь с субарендатором не выходит.
Споры по аренде помещений, равно как и в случаях субаренды регулируются гражданским законодательством, в частности статьями 615 и 173.1 Гражданского Кодекса, и по этим статьям российскими судами накоплена богатейшая правоприменительная практика, раскрывающая многие нюансы данных правоотношений.
По общему правилу, вытекающему из комплексного анализа действующих правовых норм, субаренда как вторичные отношения, вытекающие из предшествующих им арендных обязательств, должна быть согласована по всем ключевым моментам с арендодателем- собственником помещений. Субаренда существует параллельно с основным договором аренды, не заменяет и не подменяет его — поэтому съемщик помещения продолжает нести те же самые обязательства перед арендодателем, как и до заключения соглашения об субаренде.
Если Вам нужна помощь квалифицированного юриста, тогда позвоните нам для получения первичной консультации:
+7 (343) 383-59-64
Юристы по вопросам аренды поясняют: возможность субаренды должна быть прямо зафиксирована в первоначальном договоре. Это четко обозначает согласие главного арендодателя на передачу права пользования имуществом третьему лицу. Без фиксации в договоре возможности субаренды и без согласия (уведомления) собственника об использовании данного права договор аренды признается недействительным. Причем в случае отсутствия в договоре такой возможности или прямом ее отрицании, последующий договор субаренды признается ничтожным, то есть недействительным с момента его заключения. В случае же отсутствия уведомления собственника — договор субаренды оспаривается в судебном порядке.
Споры по договору аренды, вытекающие из грубого нарушения арендатором положений первоначального соглашения, ведут к расторжению и договора субаренды. При этом субарендатор вправе потребовать от съемщика помещения компенсаций и возврата стоимости субаренды не эксплуатируемого имущества, как лицо, прямо пострадавшее от действий третьего лица.
Адвокат по арендным спорам также замечают, что договор субаренды, заключенный на сумму, большую, нежели первоначальный договор аренды, не влечет за собой обязанности для первоначального арендатора возместить разницу в стоимости услуг в пользу владельца помещения. Это действует при условии детального соблюдения порядка сдачи имущества в субаренду.
Если Вам нужна помощь квалифицированного юриста, тогда позвоните нам для получения первичной консультации:
+7 (343) 383-59-64
Юристы по договорам аренды также указывают на специфику, присущую соглашениям об субаренде:
• владелец недвижимости должен быть уведомлен / спрошен о предстоящем субарендном правоотношении (подразумевается, что условие о субаренде включено в договор аренды);
• вторичное соглашение заключается на срок, меньший или равный сроку аренды;
• все последствия порчи арендного имущества субарендатором возлагаются в виде ответственности на арендатора — он же компенсирует убытки арендодателя. Однако имеет право регрессного требования по отношению к субарендатору;
• субарендатор должен соблюдать первичные условия арендного пользования помещениями — при необходимости арендатор вправе расширить список требований и дополнить его положениями, не противоречащими первоначальным правилам эксплуатации.
По всем возникающим спорам в суде будут участвовать все стороны как первичного, так и вторичного контракта.