Рано или поздно дом, порой старый и ветхий, перестает радовать глаз. Тратить время и деньги на его реставрацию не всегда выгодно или просто не хочется. Легче снести старое здание и возвести на его месте новый коттедж, хотя и здесь тоже возникает ряд трудностей. Одна из ключевых проблем — как по закону произвести снос частного дома и нужен ли для этого специальный документ?
Нужно ли получать разрешение на снос частного дома на собственном участке?
Гражданский кодекс РФ предполагает свободу частной собственности, поэтому фактически собственник может делать с объектами на своей территории все что угодно (ст. 209 ГК РФ). Но ограничения устанавливаются, потому что государство отвечает также за защиту прав соседей владельца, а во время сноса может повредиться и их собственность. К тому же ликвидация дома затрагивает газопроводные и водопроводные трубы, электроснабжение. Их повреждение недопустимо, иначе оставит без средств всю территорию. Таким образом было принято решение о необходимости получения официального разрешения от государства.
Правовые отношения устанавливаются по трем установкам:
- права владельцев жилых построек – ст. 260 ГК РФ;
- распоряжение землей по заявленным целям– ст. 40 ЗК РФ;
- правила получения разрешения на снос старых объектов – статьи ГрК РФ).
Стоит заметить, что в официальных документах используются слова «демонтаж» и «реконструкция», и документ на снос частного дома оформляется именно через эти слова. А само слово «снос» в законодательстве и документах не используется.
Кто выдает разрешение на снос частного дома на собственном участке?
Принимает заявки, рассматривает и выдает разрешения местная администрация. В частности этим занимаются отделы:
- архитектуры
- городского хозяйства
- градостроительного контроля
Заявка подается не позже, чем за 7 дней до запланированного демонтажа (п. 9 ст. 55.31 ГрК РФ). Обратиться с ней можно в любое из трех указанных отделений в зависимости от своего населенного пункта.
Когда можно обойтись без документов?
При некоторых обстоятельствах вовсе не обязательно обращаться в администрацию за разрешением и без нарушения закона реконструировать здание (п. 8 ст. 55.30 ГрК РФ). Но прежде, чем решать, стоит подавать заявку или нет, желательно получить юридическую помощь по жилищным вопросам.
Случаи, когда можно обойтись без разрешения на полную ликвидацию дома:
- Снос здания с сохранением фундамента. Собственник убирает обветшалую наземную часть всего строения и на ее месте, на том же фундаменте строит новое здание. Тогда процесс можно оформить как капитальный ремонт или реконструкцию, тогда разрешение властей не требуется. При этом площадь дома должна остаться прежней, иначе дополнительные квадратные метры придется регистрировать в БТИ.
- Снос части дома. Если перестройка необходима только для одного участка дома, его можно снести при условии, что отстроенная часть будет той же по площади.
- Отсутствие кадастрового учета. Если собственность не занесена на базу Росреестра, нужно пройти техническую инвентаризацию и получить техпаспорт на новое жилье.
Исторические здания, признанные культурным наследием, охраняются государством и их строго запрещено сносить (п. 13 ст. 18 — Федеральный закон № 73-ФЗ от 25 июня 2002 года).
В пример можно привести такую ситуацию. Человеку в завещании передали площадь со старым домом: окна выбиты, краска облупилась, доски иссохли. Он посчитал реставрацию бессмысленной и решил возвести на полученной территории новый коттедж. Он обратился в строительную компанию, его проконсультировали и предложили несколько вариантов постройки. Среди них оказался вариант с той же площадью, что и у предыдущего здания, даже фундамент переделывать не требовалось. Тогда строительство было оформлено как «реконструкция», и дом снесли без разрешения администрации.
Оформление разрешения
Подача заявки проходит в несколько несложных действий. Важной частью является выбор отдела, в который подать документы: архитектурный, отдел городского хозяйства или градостроительного контроля. Этот вопрос выясняется у местной администрации, то есть именно она определяет, какое именно из отделений выдает разрешения на снос.
Порядок действий
Более подробная инструкция:
- Сбор пакета документов
- Определение необходимого отделения у администрации
- Посещение госоргана и составление заявления на имя главы отдела или самого муниципалитета, подача документов
- Ожидание решения
- Получение разрешения
Это базовый порядок, но в разных регионах могут быть свои инструкции.
Какие нужны документы?
Пакет может отличаться в зависимости от локальных актов той или иной местности. В данном вопросе может помочь юрист по жилью. Но обычно можно увидеть такой список:
- Паспорт гражданина РФ
- Право собственности на дом
- Права на владение участком земли
- Копия документа об обследовании дома
- План демонтажа
- План участка под ИЖС
Если в сносимом доме живет не одна семья, потребуется еще некоторые документы, а именно:
- Согласие остальных жильцов
- План расселения людей с пропиской
- Техническая и проектная документация по демонтажу
Сроки
По закону отделу дается 30 дней на рассмотрение заявки с момента ее подачи, но обычно это занимает меньше времени. Через 10-15 дней разрешение может быть готово, но возможны технические проблемы. О готовности акта сообщают через SMS или через Госуслуги. В органе заявление регистрируется в течение дня. А ожидание в очереди, чтобы забрать документ, займет не более 20 минут.
Расходы
За документ о разрешении на снос дома государство денег не берет (п. 15 ст. 51 ГрК РФ).
Но совсем без денег в этом деле не обойтись. Снос производят специальные частные компании со своим оборудованием, поэтому заплатить придется. Насчет суммы нельзя сказать точно, потому что она формируется из многих факторов: расположение старого дома, площадь, фундамент, снос других объектов и т.д.
Что если провести снос самостоятельно без разрешения?
С юридической стороны снос дома является ответственной процедурой, поэтому при ее невыполнении государство будет вынужденно принять меры в отношении нарушителя.
При несоблюдении установленных правил, то есть при самовольном сносе здания, государство отказывает в строительстве нового дома. Игнорирование закона может привести к порче коммуникаций и обесточиванию территории в электричестве, воде.
Самовольной постройкой признается любое здание, построенное с нарушениями норм строительства. Собственник узаконить его никак не сможет. Местная власть будет решать, что делать с объектом — сносить или реконструировать (ст. 222 ГК РФ).
Обветшалый дом чаще выгоднее снести, чем содержать или реконструировать. Трудности в вопросе возникают не только по технической части, но и по юридической. Рекомендуется юридическая консультация по жилищному праву, чтобы без проблем провести необходимые процедуры, особенно по поводу обращения к местной администрации и подачи заявления. Без согласия органов снесение объекта будет признано незаконным.