Обращение в территориальный орган Росреестра России с заявлением о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество в виде незавершенного строительством объекта, может преподнести неприятный сюрприз для заявителя. В практике имеют место случаи, когда собственник земли, предоставивший землю под строительство в аренду, заявлял о несогласии с регистрацией права собственности арендатора на незавершенный строительством объект и обращался в суд с иском о признании права собственности на него отсутствующим.
Судебные споры по таким ситуациям встречаются все чаще. Граждане, индивидуальные предприниматели и юридические лица (далее - арендаторы), получившие в аренду земельные участки и построившие на них незавершенный строительством объект в виде фундамента, осуществляют регистрацию права собственности на незавершенный строительством объект. Территориальный орган МУГИСО обращается в суд к этим арендаторам с исковыми заявлениями о признании зарегистрированного права собственности отсутствующим (по ссылке подробнее о регистрации).
Такой иск орган МУГИСО мотивирует тем, что объекта недвижимости на участке нет, поэтому он заявляет исковые требования о признании зарегистрированного права собственности отсутствующим, а также требует признать договора аренды земли недействительным и обязать арендатора вернуть земельный участок арендодателю.
Как доказать законность регистрации права собственности на незавершенный строительством объект?
В первую очередь, арендатору необходимо представить доказательства законности его прав на землю в виде следующих документов:
- договора аренды земельного участка;
- выписки из ЕГРН о регистрации права аренды (если это право подлежит регистрации).
Во вторую очередь, арендатор должен доказать факт законности осуществления строительных работ на арендуемом участке. Данный факт доказывается следующими документами:
- проектной документацией согласованной в установленном порядке;
- разрешением на строительство;
- документами подтверждающими факт производства строительных работ и подтверждающими фактический объем этих работ, например договоры строительного подряда, акты о приемке выполненных работ, акты освидетельствования скрытых работ, товарно-транспортные накладные, документы о приобретении строительных материалов;
- заключением строительно-технической экспертизы.
В третью очередь, арендатор обязан представить документы подтверждающие факт соблюдения установленного порядка регистрации права собственности:
- документы о постановке объекта на кадастровый учет;
- выписку из ЕГРН о государственной регистрации права собственности (ранее свидетельство о государственной регистрации права собственности).
Если Вам нужна помощь квалифицированного юриста, тогда позвоните нам для получения первичной консультации:
тел. +7 (343) 383-59-64
Именно вышеуказанные документы будут являться в суде допустимыми и относимыми доказательствами, которые позволят арендатору аргументировано доказать наличие его прав на землю и наличие объекта недвижимого имущества, а, следовательно, и законность зарегистрированного права собственности.
Строительно-техническая экспертиза объекта незавершенного строительством
Отдельно обращаем ваше внимание на необходимость проведения строительно-технической экспертизы по таким делам. Статьей 82 АПК РФ предусмотрено, что для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. Круг и содержание вопросов, по которым должна быть проведена экспертиза определяется арбитражным судом.
В процессе судебного разбирательства любая из сторон вправе заявить ходатайство о проведении судебной строительно-технической экспертизы. Данное ходатайство подается суду в письменной форме с мотивированным обоснованием необходимости ее проведения. Кроме того, заявитель ходатайства обязан указать перечень вопросов, которые необходимо поставить перед экспертом, например:
- Каково технические состояние незавершенного строительством объекта?
- Каковы технические параметры незавершенного строительством объекта?
- Соответствуют ли технические характеристики объекта техническим характеристика объекта капитального строительства, если да, то по каким признакам?
- Возможно ли использование объекта по его назначению заявленному в проектной документации?
- Соответствуют ли параметры объекта параметрам в проектной документации и разрешении на строительство?
- Соответствует ли существующий объект его описанию в техническом плане? Если нет, то в чем заключается не соответствие?
- Имеет ли объект прочную (неразрывную) связь с землей? Если да, то за счет каких конструктивных элементов?
- Может ли данный объект быть перемещен без соразмерного ущерба ее конструкции?
- Имеется ли нарушение градостроительных норм и правил, допущенное при строительстве указанного объекта?
- Имеется ли нарушение строительных норм и правил, допущенное при строительстве данного объекта?
- В какой период времени был построен объект?
Заключение эксперта по результатам проведения строительно-технической экспертизы будет являться достоверным доказательством существования постройки на арендуемом земельном участке, а также доказательством её существования в конкретных технических параметрах.
Если Вам нужна помощь квалифицированного юриста, тогда позвоните нам для получения первичной консультации:
тел. +7 (343) 383-59-64
ВНИМАНИЕ:
В случае, если при проведении экспертизы будет установлено, что незавершенный строительством объект был построен до заключения договора аренды и до регистрации на него права собственности, то данное обстоятельство повлечет последствия в виде установления судом факта незаконного возведения этого объекта, и как следствие, незаконности регистрации на него права собственности.
На какие моменты следует обратить внимание после получения заключения экспертизы?
- полнота ответов на поставленные вопросы;
- компетенцию экспертов и наличие подтверждающей документации (уровень образования, стаж работы и т.д.);
- возможность получения письменного мнения других специалистов по содержанию и выводам заключения эксперта;
- возможность заявить ходатайство о вызове эксперта в судебное заседание для дачи пояснений по его заключению.