При оформлении сделки с жилплощадью может вмешаться владелец незначительной части квадратуры в квартире. Еще более обидно, если он не проявляет к своей доле никакого интереса, не появляется по месту нахождения площади, да и продать эту часть он вам не желает. А может и вовсе запрашивает за нее нереально высокую цену. Как быть в этом случае? 

 В данном случае необходимо признать часть его владений незначительными, тогда осуществить сделку можно будет без его участия. В этом вам поможет юрист по жилью. Как признать его долю незначительной, что необходимо делать и как пойдет речь в данной статье.

 Что представляет собой незначительная доля имущества

 Точно вам никто не скажет, так как у этого выражения нет понятия, но можно рассмотреть его с логической стороны. Она представляет собой минимальную часть на право собственности на жилье, к примеру, это может быть 1/24 или 1/45. Дело в том, что такую квадратуру никак не представишь в виде отдельного помещения в квартире.

  Собственник незначительной доли может даже и не иметь какого-либо интереса на ее использование. Однако она дает ему право проживать в квартире со всеми на вполне законных основаниях. Рассмотрим на примере – в однокомнатной квартире у дольщика ¼ квартиры в данном случае эта часть будет иметь большое значение, а вот если это всего лишь 1/5, тогда здесь часть будет считаться мизерной. Хотя в каждом отдельном случае необходимо экспертиза квартиры.

 Подобный статус дает возможность выкупить эту долю другим владельцам квартиры. В том случае если владелец незначительной части будет против продажи, тогда сделку можно будет осуществить в принудительном порядке, обратившись в суд, согласно пункту 4 статьи 252 ГК РФ.

 Какую часть в квартире можно признать незначительной

 Однозначного ответа на этот вопрос нет, хотя некоторые советы есть, они даны Верховным судом РФ. Доля жилплощади будет признана незначительной, если:

- выделить в натуральном размере такую площадь невозможно, т.е. отделить ее от других частей жилплощади, к примеру, сделать отдельный вход, кухню и т.д.;

- возникнут проблемы в пользовании квартирой, к примеру, в ней будут жить совершенно разные люди противоположных полов;

- владелец данной доли не живет в этой квартире и не проявляет к ней никакого интереса;

- имеется долг за оплату коммунальных услуг;

- есть возможность жить в другом месте.

 Совокупность всех этих факторов позволит признать долю незначительной. Однако если владелец этой части проживает в квартире с несовершеннолетними детьми, ведет ежемесячные платежи, а также у него нет другого альтернативного жилья, то владельцы большей части не смогут продать ее, так как не один суд их не поддержит.

Какую часть в квартире можно признать незначительной? Определить ее можно лишь через суд. Делается это лишь индивидуально и то только после проведения соответствующей экспертизы. К примеру, 1/3 доля однокомнатной квартиры можно считать незначительной, а вот такая же доля в «двушке» таковой являться уже не будет.

  Рассмотрим более подробно на примере:

 В Екатеринбурге имеется однокомнатная квартира, поделенная на четыре части, которые разделены между Сергеем и Алисой. Сергею принадлежит ¾ доли квартиры, а оставшаяся ¼ - Алисе. Общая площадь составляет 32 кв.м. Девушка может рассчитывать всего лишь на 8 кв.м. от общей площади квартиры, что является намного меньше допустимой жилищной нормой на человека. Таким образом, девушка не сможет выделить себе отдельное помещение, не говоря о том, что и квартира то однокомнатная. Если ей это доля не интересна, то молодой человек может спокойно ее выкупить в судебном порядке. Одним словом, жилплощадь достанется Сергею в полное распоряжение.

 Как происходит процедура признания незначительной части в квартире

 Просто так нельзя взять и решить, что доля в квартире считается незначительной, для того чтобы она такой являлась необходимо воспользоваться юридической помощью по жилищным вопросам и после этого пойти в суд. Только после данного шага можно будет приступить к выкупу доли. Именно из-за этого и затеваются судебные процедуры.

 Возможные варианты

 Существует всего два варианта, которые помогут признать долю в квартире незначительной.

 Заключается соглашение. Во время признания незначительной части жилья хозяева определяются со способов передачи. Он может быть либо возмездным, либо безвозмездным, к примеру, при помощи договора купли-продажи.

 Доля выкупается при помощи суда в принудительном порядке. К данному варианту приходится прибегать в том случае если владелец мизерной доли отказывается ее продавать.

 Ко второму способу прибегают значительно чаще, так как споры могут возникать из-за цены выкупа. Здесь все довольно ясно, просто покупатель не желает тратить лишнее, а продавец не хочет отдавать свою часть даром.

 Как необходимо действовать

 В процессе признания доли мизерной, в принудительном порядке, необходимо пройти несколько этапов:

 Шаг №1. Решение вопроса мирным путем.

 Данный шаг является обязательным этапом, перед тем как идти в суд. Необходимо предложить совладельцу денежную компенсацию за его долю. В том случае, если предложенная стоимость его устроит, он может и согласиться на продажу. Тогда не придется обращаться в суд, для решения данного вопроса. Если же он откажет, тогда у вас будет доказательство того, что он отказался мирным путем решить этот конфликт.

 Шаг №2. Сбор доказательств.

 Стоит хорошенько подумать о том, как можно признать долю мизерной. В том случае, если совладелец не бывает в квартире, тогда запаситесь выпиской из домой книги. Если не оплачивает коммунальные услуги, добавьте документ, в котором говорится о наличии задолженности. Главный принцип, которым стоит руководствоваться на данном этапе – это доказать, что он не нуждается в доле, так как он не проявляет к ней никакого интереса.

 Шаг №3. Подача искового заявления.

 На данном этапе необходимо составить иск, цель которого – это признать долю мизерной и помочь ее выкупить в принудительном порядке. Как правильно оформить данный документ помогут статьи 131-132 ГПК РФ, а также готовые образцы, которые можно найти в соответствующей инстанции.

  Шаг №4. Обращение в суд.

 Перед походом в суд необходимо приложить все имеющиеся документы, заключения экспертов, а также квитанции об оплате госпошлин. Кроме этого не стоит забывать и о квитанции, о зачислении выкупных средств которые поступили либо на судебный орган, либо на депозит нотариуса. После этого можно обращаться в суд по месту жительства ответчика или по месту регистрации спорной квартиры.

 Шаг №5. Судебное разбирательство.

 В ходе судебного разбирательства необходимо не просто выдвинуть претензию, но и обосновать ее. Для этого можно пригласить свидетелей – соседей, других дольщиков. Если таковые имеются. При необходимости можно запросить суд провести технико-строительную экспертизу. Можно напомнить, что ответчик не проявляет интереса к своей доле, но продавать ее не хочет. Также стоит упомянуть о другой альтернативной жилплощади, наличие долгов за коммуналку и т.д.

 Шаг №6. Вынесение решения.

 После разбирательства суд выносит решение. Он называет стоимость, за которую можно выкупить долю, а также условия, которые необходимо соблюсти, чтобы получить в свои владения мизерную долю жилплощади. На решение данного вопроса сторонам дается месяц, в течение которого они могут подать апелляцию. В том случае если по истечению этого времени данного факта не происходит, тогда решение суда вступает в законную силу.

  Шаг №7. Выкуп доли и оформление права собственности на нее.

 После того как судебное решение будет у вас на руках можно идти в МФЦ или в Росреестр. Чтобы не ждать в очереди, можно заранее взять талончик. Там вам нужно будет заполнить заявление, отдать пакет документов и взять расписку об их приеме, в которой будет указана дата следующего приема. После этого необходимо будет посетить ЕГРН. Там вам дадут выписку либо в бумажном, либо в электронном варианте.

 Необходимый пакет документов

 Особую роль в деле играют доказательства истца, которые требуют подтверждающих фактов. Так какие же документы нужно подготовить:

- иск в суд, который предоставляется в трех экземплярах на каждого участника спора;

- копия документа удостоверяющего личность истца;

- квитанции об оплате государственной пошлины;

- квитанция, подтверждающая факт внесения суммы выкупа (банковская выписка);

- документы, подтверждающие права на часть жилплощади, ведь обратиться в суд может лишь собственники или его представитель;

- доверенность, ее копия;

- доказательства о мирных досудебных переговорах, к примеру, свидетельские показания, уведомления, отправленные на адрес ответчика и т.д.;

- технический паспорт на жилплощадь;

- выписка из домовой книги, которая понадобится, в случае если владелец мизерной доли не проживает по месту регистрации;

- экспертное заключение, в котором говорится, что невозможно выделить долю в натуре;

- другие документы и справки.

 Для того, чтобы правильно собрать все необходимые документы можно обратиться за юридической консультацией по жилищному вопросу, где специалист вам разъяснит и объяснит какие документы и в каком количестве необходимо предоставить. Стоит только помнить, что во время подачи используются лишь копии документов, оригиналы истец оставляет себе, которые могут потребоваться во время слушания.

 Какое время понадобится, и сколько все будет стоить

 Не стоит полагать, что судебное разбирательство быстро закончится. особенно когда ответчик не захочет сразу соглашаться с требованиями и будет упорно отстаивать свою точку зрения. 

 В среднем на одно дело уходит от двух до четырех недель. В данной срок не включено время, которое потребуется для подачи апелляции. На это еще дается один месяц. На то что придется потратиться нужно настраиваться изначально. В общей сложности придется запостись немалой суммой денег, сюда входят расходы на:

- уплату госпошлины – 400 – 600 000 рублей согласно статье 333.19 НК РФ;

- заказ экспертиза жилплощади – 5 -20 тысяч рублей;

- судебные издержки – пять тысяч рублей;

- оплата переоформления документов в Росреестре – две тысячи рублей.

Для истца будет лучшим вариантом, если дело будет принято в его пользу, в таком случае он может потребовать возмещения материального убытка. Он может варьироваться от 20 до 40 тысяч рублей.

 Практика судебных дел

 Так как нет точного определения незначительной доле, то и возникают трудности во время трактовки условий к признанию мизерных долей в жилплощади. Однако некоторую ясность удалось внести благодаря Верховному суду РФ. Несмотря на то, что совсем недавно это ими не учитывалось, теперь экспертиза играет важную часть. Ведь перед тем как вынести какое-то решение суд изучает:

- условия жилья (потребность в жилплощади);

- взаимоотношения между владельцами долей;

- региональные нормы по региону;

- похожие дела в практике судебных разбирательств.

Можно рассмотреть все более подробно на примере:

 У гражданки Михайловой в собственности находится 9/10 доли от однушки. Чуть позже она узнает, что оставшаяся 1/10 принадлежит одному из родственничков – Юрьеву. О нем она не знала, так как он в квартире не появлялся, коммунальные платежи не платил, да и жил мужчина совершенно в другом городе. Женщина прекрасно понимала, что скоро он может заявить о своих правах. Она решила отправить ему предложение о выкупе его доли, за которую предлагала сто тысяч рублей. Мужчина на это предложение выдвинул отказ и запросил за свою часть двести пятьдесят тысяч рублей. Михайловой пришлось пойти в суд, где она подала иск о принудительном выкупе мизерной доли квартиры. Также она предоставила результаты экспертизы, чеки, квитанции, и другие документы. Мужчине было отправлено извещение, но на заседание суда он не явился. Уважительной причины на это у него не было, поэтому суд рассмотрел дело без его присутствия. 

 После изучения судом всех документов понадобилась объективная оценка стоимости мизерной доли, которая составила не 100 тысяч как предлагала Михайлова, а всего лишь 75 тысяч рублей. Получается, что Юрьев остался «с носом». Помимо того что он недополучил 25 000 рублей, так он еще и понес судебные издержки в размере пятидесяти процентов от их общей стоимости. Женщина получила себе 1/10 долю и таким образом стала полноправной хозяйкой однокомнатной квартиры.

 Маленькая доля квартиры, что с ней можно сделать

 Владелец мизерной доли такой же владелец жилплощади, как и другие дольщики. Он также может свою долю подарить, перепродать, обменять, заложить под ипотечный займ, если только банк ее одобрит. Единственное что ему нельзя сделать так, сдать ее в аренду, ведь долю нельзя представить в виде отдельного помещения, значит, жильцов заселить будет некуда. Если уж сильно захочется, тогда придется договариваться с остальными владельцами. Большим плюсом маленькой доли является то, что собственник сможет зарегистрировать на ней третьи лица.

 Также владелец мизерной доли обладает приоритетов во время выкупа долей остальных дольщиков, согласно статье 250 ГК РФ. Приобретя другие доли, он сможет увеличить свою собственную и если квадратура превысит 12 кв.м., то возникает возможность отделить себе отдельное помещение. Увеличив долю, он также повысит расходы по содержанию жилплощади. Плата ха ЖКУ и капремонт это прерогатива собственника.

 Следовательно, мизерная доля – это часть жилплощади. Ее невозможно отделить в натуре. В том случае если она не интересна владельцу, он не появляется в квартире и проживает совершенно в другом месте, тогда другие дольщики могут ее забрать через суд в принудительном порядке. Компенсация рассчитывается судов на основе кадастровой стоимости или средней цены на жилье в данном регионе.

 Зачастую доказать что доля является незначительной довольно сложно. Ведь не каждый процент владения жилплощади будет считаться таковым. Все зависит от метража, планировки, износа здания, а также права собственности. Именно поэтому перед тем как идти в суд необходимо собрать сильные доказательства. Если вы столкнулись с данной проблемой, то обратитесь за помощью к юристу по жилищном вопросам в Екатеринбурге. Он расскажет, какую долю можно считать мизерной, поможет оценить перспективы судебного разбирательства, чтобы не получить отказ еще на самом начальном этапе.