Продажа целой квартиры отличается от продажи ее доли, но там и там документация будет одинаковой. В обоих случаях необходимо оформлять договор купли-продажи. Здесь следует особое внимание уделить самой сделке. Именно тут и возникает путаница, так как большинство граждан не знают что такое доля, как она измеряется и как нужно ее определять в данной сделке. От незнания как раз и возникают ошибки юридического характера.

 Как же оформить договор купли-продажи ½ части жилья? Давайте во всем подробно разберемся, чтобы в дальнейшем исключить все возможные ошибки. В том случае если у вас все же останутся вопросы можно будет их задать юристу по жилищным вопросам в Екатеринбурге.

 Продажа доли жилья возможна или нет

 Во время составления договора купли-продажи необходимо особое внимание уделить предмету сделки. В данном случае наш интерес распространяется не на комнату, не на квартиру и не на дом, а на долю в праве общей собственности жилья.

 Владелец доли обладает правом продать часть квартиры нынешним дольщикам или же третьим лицам согласно пункту 2 статьи 246 ГК РФ. Особенностью данной сделки является то, что мизерную часть имущества нельзя ни потрогать, ни увидеть, ни выделить ее в качестве отдельной комнаты. Практически это является прекрасной величиной для отражения на бумаге, к примеру, ¼ часть квартиры.

 Хотя чаще всего продается не дробь, а доля, которая представляет собой помещение. План такого использования жилья обговаривается заблаговременно, при помощи составления договоренности среди всех дольщиков. Также это делается еще и в принудительном порядке, ориентируясь на постановление суда, согласно пункту 1 статьи 247 ГК РФ. Следовательно, хозяин своей части квартиры может продать ее с закрепленной за данной долей помещением. К примеру, гостиная – это 1/3 от трехкомнатной квартиры.

 Участники договора

 В деле купли-продажи могут выступить как дети, так и взрослые, также это может быть один человек, а может и группа дольщиков. Для этого необходимо рассмотреть подробней как сторону покупателя, так и продавца.

 Человек, продающий долю, имеет немаловажное значение, ведь именно от него действует владелец или же его непосредственный представитель. Это могут быть:

- дольщики жилья, когда объектом приватизации является не часть квартиры, а вся полностью. Начиная с конца июля 2019-го года сделки стали осуществляться без привлечения нотариуса согласно ФЗ № 76 от 01.05.2019 г. При осуществлении данной сделки нет необходимости рассылать уведомление о продаже доли, нужно ли лишь продать ее и подписаться под ДКП квартиры;

- один дольщик, который оформляет договор с покупателей для передачи ему своей части квартиры. В данном случае необходимо осуществить преимущественное право покупки согласно статье 250 ГК РФ, после чего оповестить всех остальных совладельцев о данном деянии и обязательно дождаться их ответа;

- ребенок, не достигший совершеннолетия или недееспособный гражданин. Люди данной категории не могут быть продавцами, а в случае продажи у них есть родители или опекуны. Начиная с четырнадцатилетнего возраста дети могут заключать сделку уже от своего имени, но только после того как это одобрят его родители. Помимо этого на продажу должны дать добро специалисты из ООП. Сделают они это лишь в том случае, если у ребенка появится новая доля в недвижимом имуществе, либо сумма за его долю поступит на его счет в банке.

 В том случае если квартира находится в совместном владении, то он не имеет права распоряжаться ее по своему усмотрению. Для начала квартиру нужно будет поделить на доли, для этого можно будет обратиться за помощью к нотариусу. Здесь же можно оформить договор купли-продажи ½ части имущества с супругом (нынешним или бывшим). В том случае если при делении недвижимого объекта возникнут какие-либо вопросы или недоразумения можно будет обратиться к специалистам за юридической помощью по жилищным вопросам.

 Гражданином, который приобретает долю, может выступить любой человек – либо один из дольщиков, либо совершенно посторонний человек. Самое главное, чтобы он был дееспособным и мог заплатить требуемую сумму. В том случае если покупатель будет не один, то нужно будет оформить несколько договоров купли-продажи (с каждым из участников сделки), в остальном процедура будет идентична, если бы покупатель был бы один.

 Согласно законодательству в роли покупателя не может выступать несовершеннолетний ребенок. Данные операции запрещены даже во время продажи квартиры.

 Учимся составлять ДКП при покупке части квартиры

 Юрист по жилью поможет в ходе договоренности обеих сторон оформить предварительный договор купли-продажи, имеющему юридическую силу. Оговоренные условия купли-продажи фиксируются в письменной форме с последующим заверением у нотариуса согласно статье 550 ГК РФ. Лучше всего делать в печатном виде, нежели от руки.

Что должно быть отражено в ДКП при долевой продаже:

- основная информация о сделке: - число, место проведения, данные об обеих сторонах;

- информация касательно объекта: адрес, доля, данные из кадастра и технического паспорта;

- стоимость, которую запрашивает покупатель;

- документы, подтверждающие право собственности;

- данные о других дольщиках, уведомления о продаже доли для них и отказ от преимущественного права выкупа;

- сведения об отсутствии обременений в виде ареста, залога и т.д.;

- информация о прописанных жильцов в квартире;

- данные касательно прав и обязанностей обеих сторон;

- сведение о том, как будет производиться расчет;

- наличие информации о том, как предполагается решать конфликтные ситуации в случае необходимости;

- данные о том кто будет нести расходы, кто-то один или траты будут поделены поровну;

- сведения о регистрации в Росреестре, когда была произведена;

- количество экземпляров договоров купли-продажи;

- добавление в качестве приложения акта приема-передачи (данный документ должен быть обязательно);

- подписи обеих сторон;

- заверяющая подпись и печать нотариуса.

 Во время составления договора купли-продажи может понадобиться юридическая консультация по жилищному праву, за которой можно в любой момент обратиться к специалистам.

 Где происходит регистрация документов

 В настоящее время чтобы произвести продажу доли квартиры необходимо провести заверку договора нотариально. Сегодня обычная письменная форма договора не будет считаться действительной. Для этого необходимо составить и заверить договор купли-продажи непосредственно в нотариальной конторе. В данном случае необходимо выполнить следующий алгоритм действий:

- выбрать и обратиться в нотариальное агентство;

- дальше нотариусом будут проверены ваши личные документы, дееспособность обеих сторон, будут сделаны запросы касательно необходимых справок и заказаны выписки из Росреестра;

- следующим шагом будет проведение проверки сделки на предмет ее чистоты, для этого могут быть разосланы письма с уведомлением другим дольщикам;

- составление ДКП части недвижимого имущества;

- обязательное зачитывание текста вслух всем присутствующим;

- если возникают вопросы, нотариус обязан разъяснить и пояснить возникшие непонятные моменты;

- проставляются подписи, после чего документ заверяется личной печатью и подписью нотариуса;

- отправление электронного образца ДКР в Росреестр (данная обязанность возлагается на нотариуса, начиная с февраля 2019-го года).

 После этого делаются соответствующие изменения в смене хозяина на доли в квартире. Нотариусу приходят выписки их ЕГРН в электронном виде, которые он передает всем участникам сделки.

 Необходимые документы

 На этом дело еще не закончилось, после того как будет оформлен договор купли-продажи, участникам сделки необходимо идти в Росреестр, где нужно будет переоформить право собственности. Для этого им необходимо подать следующий пакет документов:

- документы, подтверждающие личности, как продавца, так и покупателя;

- заявление, заполненное нотариусом о госрегистрации права собственности;

- в случае оформления сделки доверенным лицом, представителем, нужно приложить доверенность;

- копия ДКП части квартиры;

- акт приема-передачи;

- документы от человека, продающего долю, подтверждающие, что он является ее собственником;

- в случае необходимости могут понадобиться техническая, кадастровая документация;

- копии документов, благодаря которым были уведомлены другие дольщики о продаже доли в квартире.

 В случае наличия несовершеннолетних детей может понадобиться разрешение из органов опеки, а также согласие супруга. Не забудьте приложить квитанцию об оплате государственной пошлины.

 Сколько придется потратить

 В большей степени расходы лягут на покупателя, ведь именно он будет оплачивать услуги нотариуса и государственную пошлину в Росреестре. Однако в некоторых случаях стороны делят все траты пополам.

 Для заверения ДКП придется заплатить:

- госпошлину, которая составит 0,5 процента от стоимости доли квартиры. Минимум это триста рублей, максимум – 20 тысяч рублей, согласно подпункту 5 в пункте 1 статьи 333.24 НК РФ;

- оплата услуг нотариуса будет зависеть от региона, в среднем цена может варьироваться от полутора тысяч рублей до пяти тысяч.

 Продавец оплачивает стоимость документа в Росреестре, которая составит 350 рублей, также налог для покупателя составит две тысячи рублей.

 Помимо этого нужно будет оплачивать налог на недвижимость, который будет вычисляться согласно 13 процентам от стоимости указанной в договоре. В этом случае его также придется платить продавцу, так как он получит доход после совершения данной сделки. Однако сумма может быть уменьшена, если воспользоваться налоговым вычетом.