Продажа доли в квартире

   Как избежать споров при продаже квартиры из нескольких долей

  Когда право распоряжаться и пользоваться собственностью разделено на несколько частей, могут возникнуть споры между собственниками. А продать подобную недвижимость становиться проблематично.

  Владелец доли может в любой момент продать, сдать в аренду или завещать без получения согласия других владельцев общего имущества. Закон устанавливает преимущество другим собственникам для выкупа доли, подлежащей продаже. Для соблюдения норм закона владелец доли обязан перед поиском покупателя уведомить других владельцев о своих намерениях.

  Для этого составляется и отправляются письма всем дольщикам. В течение тридцати дней они должны заявить о своем желании приобрести долю в квартире. Если цена сделки устраивает, то между дольщиками заключается договор продажи доли в квартире. В противном случае владелец доли продолжает поиск покупателя на стороне.

  В случае нарушения законного порядка уведомления и продажи, возможны последствия для нового собственника.

  При составлении соглашения купля продажа доли в квартире необходимо подробно описать состав собственников, их права, размер доли каждого и стоимость.

  Завершением сделки является оплата и подписание акта приема-передачи доли. Договор и акт новый владелец регистрирует в Росреестре с помощью МФЦ. Для этого понадобиться сдать все документы о сделке на оформление и оплатить государственную пошлину. После получения выписки из Росреестра покупатель может полноценно распоряжаться своей долей.

  Продажа части квартиры сложнее в оформлении, чем целой собственности. То есть когда все собственники одновременно подают свои доли, можно заключить один единый договор. При этом стоит подробно описать способ выполнения оплаты с каждым дольщиком.

  Как продать долю без согласия

  По закону Вы обязаны только уведомить о планируемой сделке, если за указанную цену никто не хочет перекупить вашу долю, они не могут препятствовать дальнейшей продажи. У вас два возможных способа разрешения спора:

  1 Возражение дольщика по сути является его отказом от первоочередного права на оформление купли продажи доли квартиры. Вы вправе совершить сделку на стороне.

  2 Кроме купли-продажи законом разрешено использовать договор дарения.

  Чтобы вы не выбрали, но оставаться в квартире с чужими собственниками не выносимо. Лучше аналогичным способом продать оставшуюся часть имущества.

Если Вам нужна помощь квалифицированного юриста, тогда позвоните нам для получения первичной консультации:  

  тел. +7 (343) 383-59-64

  Правила составления сделки купли-продажи доли в помещении

  Предварительно проанализируйте ситуацию и подготовьтесь к следующим вопросам, которые придется разрешить:

  1 установить участников сделки. В роли продавца выступает владелец доли в квартире, покупателем может стать другой владелец или третье лицо.

  2 определить предмет сделки. Подробно и конкретно описать объект, подлежащей продаже. В описании доли используйте сведения из кадастрового паспорта, площадь доли, расположение недвижимости. Чем больше конкретики, тем меньше шансов оспорить сделку.

  3 стоимость доли. Предложение должно соответствовать рыночной обстановке, особенно не должно быть разнице в цене для дольщиков и третьих лиц. Кроме этого нужно зафиксировать стоимость сделки в договоре и проследить за указанием той же цены в расписке на получение денежных средств.

  4 предусмотреть дополнительные условия и требования: какая сторона проводит госрегистрацию, проведение сверки по коммунальной задолженности, пени за задержку оплаты по договору.

  Подготовка необходимой документации

  Законность сделки зависит от достоверности предоставленных документов участниками:

• Паспорт гражданина РФ для всех участников;
• Составленное соглашение о купли-продажи доли в квартире;
• Если доля принадлежит участнику, состоящему в браке, то второй супруг должен дать свое согласие на продажу. Согласие заверяют о нотариуса.
• свидетельства и выписки, подтверждающие право на собственности доли. Предыдущие договора купли-продажи или дарения, свидетельствующие о получении права собственности на долю;
• кадастровый паспорт, справка из БТИ, домовая книга или техпаспорт на квартиру;
• сверка по коммунальным платежам;
• извещение других собственниках о продаже, почтовые отправления свидетельствующие о вручении уведомлений, письма об отказе от преимущественного права покупки;
• информация о других собственниках.

  Список далеко не полный и будет зависеть от индивидуальных особенностей продавца и покупателя.

Если Вам нужна помощь квалифицированного юриста, тогда позвоните нам для получения первичной консультации:  

  тел. +7 (343) 383-59-64

  Судебное участие в споре о продаже доли в квартире

  Даже суд не в силах отказать собственнику в продаже всей квартиры. Однако, сейчас мы рассматриваем запутанные отношения между несколькими дольщиками. В судебном производстве можно добиться признания доли в квартире незначительной. Взамен этому собственнику будет выплачена рыночная стоимость доли.

  В данном случае судья опирается на ГК РФ и в частности на п.4 ст 252. Но должны быть выполнены и соблюдены определенные условия:

• размер доли незначителен;
• долю невозможно выделить (часть комнаты);
• владелец доли не претендует на ее использование.

  В результате судебным решением можно принудить несогласного собственника продать долю по рыночной стоимости.

Следует отметить, что в каждом конкретном случае адвокат может обнаружить свои причины и особенности, также можно опираться на показательное дело ВС РФ No 5-КГ17-51.

  Препятствия для продажи доли в квартире

  Мы уже говорили, что фактически невозможно запретить собственнику продавать свою долю. Дольщик имеет право распоряжаться своей частью в имуществе любым образом. Единственным препятствием может стать не согласие супруга с продажей общей собственности.

  Кроме этого бывают случаи, что суд запрещает продажу доли, если она является обеспечением для возврата кредита. Например когда дольщик участвует в споре с третьим лицом по квартирному вопросу.

  Судебные приставы могут арестовать имущество или долю в имуществе для исполнения судебного приказа и взыскании задолженности.

  Перед заключением любых сделок с недвижимостью, чтобы обезопасить себя, обязательно проверять наличие обременений или арестов на сайте Росреестра.

  При наличии ограничений продать долю невозможно.

  Налогообложение продажи собственности

  После продажи доли в квартире бывший владелец получает доход, который необходимо задекларировать по форме 3НДФЛ. Полученный доход облагается по ставке 13 %. Но есть льготы и исключения уменьшающие размер налога или аннулирующие вовсе.

  Если с момента получения права распоряжаться собственностью прошло три и более лет, доход не облагается налогом. В настоящее время единственное жилье также можно продать без налогов после трехлетнего срока. Единственное жилье продолжает считаться единственным, даже если приобретена новая собственность в течение 90 дней до продажи доли.

  В других обстоятельствах придется ждать пять лет, платить налог или заключить договор безвозмездного дарения.

  Размер налога разрешено снизить на сумму имущественных вычетов и на размер документально подтвержденных расходов на приобретение доли в квартире. Ещё до момента оформления сделки купли-продажи оценить размер планируемых налогов и проконсультируйтесь с юристом.

  Когда потребуется участие юриста при продаже доли.

  Существует множество причин разделения квартиры на доли и не всегда возможно мирным способом продать свою часть в квартире. Есть много подводных камней, когда вместо продажи вам придется компенсировать убытки.

  Продажа доли в квартире превращается в боевые действия, и неопытные собственники могут только усугубить происходящее.

  Но не стоит отчаиваться, любую конфликтную ситуацию можно разрешить законным способом, применяя соответствующие положительные судебные решения. В сложных и запутанных ситуациях грамотный адвокат поможет совершить покупку или продажу доли в общей квартире.