Человек, имеющий в собственности долю в квартире, может в ней свободно проживать, а так же имеет право на ее продажу. Только при наличии иных собственников, возможность продажи своей долевой собственности приводит к конфликтам. Продаже начинают препятствовать, извещения от продавца своей доли получать отказываются и т.д. Такое поведение легко объяснимо, ведь до продажи в квартире проживают родственники или люди, бывшие совсем недавно супругами, а после продажи придется делить жилплощадь с чужим человеком.
Какие знания требуются собственнику перед его продажей своей доли в квартире. Предложенная в данной статье практически пошаговая инструкция обязательно поспособствует отсутствию возможных ошибок при заключении договора и не нарушит перспектив выгодного соглашения.
Одобряется ли законодательством реализация доли в квартире
Рынок недвижимости включает в себя множество различных операций с недвижимой собственностью. Это и реализация квартиры целиком, и продажа «микродоли» в квартире для получения вполне законной прописки. Реализация доли заслуженно считается наиболее сложной из возможных сделок – ведь она успешно привлекает различных мошенников и любителей получить деньги, ничего не делая для этого. Однако всегда существует возможность совершить вполне успешную легитимную сделку. Владелец доли в недвижимости имеет подтвержденное законодательством право распоряжаться собственной долей, как ему угодно – подарить, заложить в банке, просто продать (в соответствии с п.2 ст.246 ГК РФ). При этом владельцы других долей имею такое же законное право препятствовать ему в продаже. При этом законодательством предусмотрено, что именно они обладают правом первого выкупа. Т.е. до поиска покупателя среди посторонних людей, владелец обязан предложить свою долю владельцам других долей.
Какая доля может подлежать продаже
Классическая доля подразумевает собой «право обладания», а вовсе не отдельную комнату в квартире. Она может быть представлена отдельной комнатой, если собственники согласовали между собой сам процесс пользования реализуемой в части своей квартирой. Иногда покупатель, покупая долю в квартире, вовсе не получает комнату, на которую он может рассчитывать. Иногда за покупкой следует обсуждение между собственниками, кому из них какая комната достанется. Обычно реализуемым предметом выступает:
- выделенная доля – часть собственности, включающая в себя определенные квадратные метры (например, 1/3 квартиры в виде 22 м2 – жилая комната);
- идеальная доля – часть собственности, представленная в документе в виде математической дроби (например, ¼ квартиры).
Обычно предпочтение отдается первому типу доли (т.е. доля в виде отдельно комнаты выделяется постороннему человеку), но, если соглашение заключается с другим собственником (например, с супругом, после развода), возможна и реализация идеальной доли.
Кто по закону может продавать долю
Реализовывать свою долю собственности имеет право исключительно ее фактический обладатель, чье имя будет обязательно указано в свидетельстве о праве или соответствующей выписке из ЕГРН. Лицо, фактически обладающее правом собственности на долю, может заниматься реализацией доли самостоятельно, либо предварительно оформить у нотариуса доверенность на представление своих интересов другим лицом. После оформления подобной доверенности, уже доверенное лицо будет заниматься вопросом продажи доли в квартире.
Основные требования, предъявляемые к собственнику, продающему свою долю:
- достижение 18-летнего возраста, т.е. совершеннолетия;
- если продающий свою долю собственности еще не достиг совершеннолетнего возраста, правом продажи обладают родители, опекуны, или органы опеки, действующие исключительно с согласия ребенка;
- продавец доли собственности обязан быть дееспособным, т.е. не иметь, в первую очередь, психологических отклонений, либо его право на продажу доли будет принадлежать родителю или опекуну;
Оформление продажи доли в недвижимости можно поручать юристу, агенту по недвижимости, риэлтору, предварительно заключив с ним соответствующий договор. При этом следует быть крайне осторожным, поскольку среди риэлторов часто попадаются мошенники.
Что следует знать. Главные трудности
Если человек запланировал реализацию своей доли, ему обязательно следует учитывать сложности, с которыми он может столкнуться в процессе продажи. Зачастую, далеко не все будет зависеть от него – иногда обманом могут заниматься контрагенты.
Основные риски, на которые следует обратить внимание:
1. Препятствование заключению соглашения о продаже – владельцы других долей квартиры обычно против подселения к ним постороннего человека. Чужак может не получить ключи или столкнуться с фактом замены замка на входной двери. А в результате человек просто откажется от совершения сделки, чтобы не связываться с трудностями.
2. Поиск совладельцев жилой собственности – очевидный плюс, если совладельцы проживают вместе, тогда они могут устно обговорить все детали будущего соглашения. Если же место проживания владельца другой доли неизвестно, а на своей доле собственности он не проживает, нужно будет запрашивать соответствующие инстанции, разыскивать через общих знакомых, т.е. дополнительная сложность.
3. Согласование в определении размеров долей – далеко не факт, что реализуемая доля будет представлена комнатой. Споры и разногласия между собственниками могут возникнуть из-за желания и тех, и других занять самую просторную комнату, т.е. возникнут сложности в определении доли, подлежащее реализации.
4. Стоимость и возможные уступки – рыночная стоимость долей одной квартиры значительно ниже стоимости квартиры целиком. При продаже своей доли, равной 1/3 квартиры, ее владелец вынужден снизить стоимость на 30-50%, иначе он свою долю просто не сможет продать. Проще, когда собственники продают всю квартиру одной сделкой с последующим разделением прибыли. Это, в любом случае, будет гораздо выгоднее.
5. Обязательное согласие бывшего супруга – если сама квартира будет считаться совместно нажитым имуществом, необходимо будет получение согласия от бывшего мужа или жены. Т.е. придется дополнительно потратиться на нотариального служащего.
Вообще рисков при реализации долей собственности существует гораздо больше. Здесь были приведены только основные. От долевого собственника требуется обязательное понимание того, что его доля представляет собой пусть и самостоятельный, но все же проблемный объект. Особенно, если продажа доли не исполнена другим владельцам. Грамотный покупатель (если он является посторонним человеком) в обязательном порядке будет требовать крупной скидки и возможности приобрести реализуемую долю фактически за бесценок.
Перемены в законодательстве от 2019 года
Существующий негативный опыт, вызванный преднамеренной продажей «микродолей» истребовал у государства принятия мер по противостоянию целям злоумышленников по завладению квартирами других собственников. В период с 2019 по 2021 годы Госдума предприняла некоторые действия по внесению соответствующих изменений в действующее законодательство. С июня 2021 года вступит в силу новый закон, в соответствии с которым станет возможной только реализация доли, своим размером соответствующая установленным нормативам. Т.е. новые положения исключат «черные схемы» и продажу «микродолей» для оформления прописки.
Пошаговая инструкция для осуществления продажи доли в квартире третьему лицу
С правовой точки зрения подобная реализация никоим образом не отличается от продажи квартиры. От продавца доли теперь требуется обязательно учитывать интересы владельцев других долей. Т.е. первоочередное право на выкуп реализуемой доли, как было сказано выше, принадлежит именно этим владельцам, даже если собственник доли планирует ее продажу посторонним лицам. Как лучше всего начать?
Для простого и соответствующего требованиям законодательства протекания сделки, необходимо следовать нескольким непременным стадиям. Следует обязательно учитывать преимущественное право иных совладельцев – их обязательно нужно предварительно уведомить о своем намерении продать принадлежащую долю.
Порядок действий при продаже своей доли в квартире третьему лицу
1. Необходимо убедиться, что никто из совладельцев квартиры не выказывает желания приобрести реализуемую долю.
2. Предпринять определенный порядок действий для поиска покупателя – дать объявление, заключить соглашение с риэлтором.
3. Согласовать с потенциальным покупателем сумму продажи. После согласования обязательно уведомить иных совладельцев о достигнутой договоренности с покупателем. Информировать совладельцем именно о той сумме, о которой достигнута с покупателем договоренность. В случае злонамеренного увеличения этой суммы в уведомлении, совладельцы имеют возможность оспаривания уже состоявшейся сделки посредством обращения в судебную инстанцию. 
4. Выждать в течение обязательного 30-дневного срока, в течение которого совладельцы могут направить долевому собственнику свой отказ.
5. Согласовать время приема у нотариуса и получить список необходимых документов.
6. Собрать необходимый пакет документов.
7. Посетить нотариуса с собранными документами.
8. Составить с непосредственным участием нотариуса проект соглашения по продаже доли в квартире. Нотариус осуществит проверку законности всех пунктов соглашения, самостоятельно составит договор, который сторонам останется только прочесть и подписать. В заключение нотариус заверяет соглашение своей печатью и подписью.
9. Направление заверенных документов в «Росреестр». С 1.02.2019 услуга по направлению документов в МФЦ предоставляется бесплатно. После внесения информации в ЕГРН, нотариус получает от МФЦ отправленные туда соглашения. После этого продавцу и покупателю останется посетить нотариуса в удобное время, чтобы получить от него необходимые выписки.
Уведомление о факте выставления доли на реализацию
Перед подачей объявления на рынок недвижимости о продаже своей доли, уведомление об этом необходимо направить остальным владельцам долей. Данное уведомление оформляется согласно положениям ст.250 ГК РФ. В течение 30 дней продавцу необходимо дождаться ответа от совладельцев, который может заключаться:
- в отказе от выкупа (оформляется обязательно в письменной форме и визируется нотариусом);
- в согласии на приобретение (после получения такого согласия, владелец доли уже не имеет права реализовывать свою долю постороннему, оформляется согласие одним из совладельцев);
- в отсутствии ответа (владелец доли должен ожидать официального ответа от совладельцев в течение 30 дней).
Необходимые документы для реализации доли в квартире
Весь собранный продавцом доли пакет документации предоставляется им нотариусу, который является ответственным за самостоятельное внесение их в электронную заявку для последующей передачи в Росреестр.
Документация продавца и покупателя должна включать в себя:
- удостоверения личности обоих (оригиналы паспортов гражданина и их копии);
- документы, подтверждающие их обладание определенной долей в квартире;
- подтверждающая документация или выписка ЕГРН и том, что право на долю было зарегистрировано;
- технический паспорт или план БТИ жилого помещения, доля которого принадлежит продавцу;
- кадастровая выписка из ЕГРН о принадлежности доли собственности;
- справка обо всех лицах, зарегистрированных в данной квартире (за выдачей подобной справки следует обращаться в паспортный стол или отделение УФМС);
- справка, свидетельствующая, что у продавца своей доли по квартплате отсутствуют задолженности;
- копии уведомления, направленного остальным совладельцам;
- квитанция об обязательном совершении оплаты государственной пошлины;
Иногда, в зависимости от личности того, кто обращается к нотариусу за оформлением продажи доли своей собственности, могут потребоваться некоторые иные документы:
- документ, подтверждающий наличие согласия другого супруга (если квартира после развода была признана совместно нажитым имуществом);
- соответствующая документация, заверенная представителем ООП, если в происходящей сделке принимают участие несовершеннолетние дети;
- отказы других совладельцев, обязательно заверенные нотариусом
- справка, свидетельствующая дееспособность продавца – подобное подтверждение можно получить путем личного обращения в медицинское учреждение к своему терапевту;
Перед непосредственной отправкой сведений о совершенной сделке в Росреестр, нотариус в обязательном порядке собственноручно оформляет заявление о государственной регистрации, прикладывая к нему данные из соглашения о купле-продаже, паспортов и прочей документации.
Уплата обязательного налога и прочие расходы
Основным отличием при оформлении продажи своей доли в пользу 3 лица является наличие дополнительных расходов, связанных с этим. Приобретение конвертов на почте, оформление письма с описью вложения и с обязательным уведомлением – расходы уже составят порядка 150-200 рублей.
Обязательные платежи по предоставляемым услугам:
- создание и последующая пересылка доверенности может обойтись в сумму до 1500 рублей (размер будет зависеть от региона);
- тарификация госпошлины за удостоверение соглашения о купле-продаже доли в квартире составляет 0,5% от суммы совершенной сделки, т.е. суммы предоставленной покупателем продавцу за его долю собственности;
- госпошлина за обязательную регистрацию в Росреестре – 2000 рублей или с учетом 30% скидки за подачу электронной заявки нотариусом – 1400 рублей;
- обязательная уплата подоходного налога для продавца – 13% от суммы совершенной сделки, при условии, что доля квартиры находилась в собственности у продавца менее 3 лет;
Корректная продажа доли в квартире совладельцу
Лучше всегда подбирать покупателя из числа остальных собственников долей квартиры. И в плане переговоров, и в плане стоимости это является значительно более выгодным по следующим причинам:
- во-первых, нет необходимости предоставлять совладельцу квартиры существенную скидку в 30-50%, т.е. финансовые потери будут практически сведены к нулю;
- во-вторых, порядок принятия приобретенной доли в собственность отличается гораздо большей простотой, например, в сделке не фигурирует акт приема-передачи доли собственности;
- в-третьих, если совладелец является членом семьи, а вовсе не посторонним человеком, сделка по реализации доли в собственности может занять максимум пару дней, ведь необязательно будет уведомлять остальных совладельцев, в случае их наличия, и ждать их ответа в течение месяца;
Для полноценного и законного осуществления сделки по продаже доли в собственности нужно:
1. Согласовать условия сделки с потенциальным покупателем.
2. Согласовать стоимость реализации и способ оплаты.
3. Договориться о приеме у нотариуса для заключения соглашения о купле-продаже доли в собственности.
4. Получить у нотариуса соответствующие выписки из ЕГРН.
В отношении налогов и обязательных расходов со стороны продавца ситуация идентична вышеуказанной, за исключением обязательной рассылки уведомлений совладельцам, поскольку данная рассылка уже обязательной не является.
Специфические черты продажи:
1/2 доли
Если у человека в собственности находится фактически половина квартиры, это дает ему ощутимые преимущества, в случае ее реализации. Только необходимо сознавать существенную разницу между половиной однокомнатной квартиры и половиной квартиры, состоящей из нескольких комнат, поскольку реализация 50% однокомнатной квартиры предполагает ощутимую проблему для ее владельца. Ситуация с продажей и последующим делением столь незначительной жилой площади с посторонним человеком является крайне нежелательным последствием. Значительно большую выгоду представляет реализация своей доли совладельцу, ведь в этом случае покупатель станет полноправным владельцем всей квартиры.
А вот продажа половины в двухкомнатной квартире не будет означать, что покупатель станет обладателем одной из комнат. Поэтому, по завершении сделки, совладельцам придется заново обсуждать владение жилплощадью, или пытаться решить вопрос, путем обращения в судебную инстанцию.
1/3 доли
Снова наилучшим вариантом является продажа этой доли совладельцу. В случае невозможности подобного выхода, нужно будет старательно решать, каким образом будет поделена жилая собственность с сохранением интересов иных совладельцев долевой собственности.
Продажа трети в трехкомнатной квартире является достаточно простой в определении. Планировка жилплощади позволит покупателю обладать отдельной комнатой. При проживании в квартире другого совладельца, можно будет с ним согласовать, какую именно из комнат займет покупатель. Разумеется, здесь также возможно появление различных разногласий, например, при разделении комнат в «хрущевской распашонке» - ведь в такой квартире обычно существует проходная комната, являющаяся переходом из одной комнат в другую. Конечно, если совладельцами являются семейные люди, одинокий покупатель займет именно проходную комнату, а семейные – изолированные помещения.
1/4 доли
Размер продаваемой доли напрямую влияет на сложность ее реализации. Особенно, если потенциального покупателя всерьез беспокоит вопрос, где он будет жить. Естественно, пока доля приобретается, например, под «столичную» регистрацию в Москве – это одно, а вот если покупка осуществляется индивидом с целью его постоянного проживания на приобретенной жилплощади – это совсем другое. Так что продажа ¼ доли в двухкомнатной квартире будет направлена исключительно на получение регистрации. Обычно четверть жилплощади не достигает предусмотренного законодательством жилого норматива, выделяемого на 1 человека. Решение, выносимое судебной инстанцией, также категорично – получение покупателем прописки без права на занятие жилплощади для постоянного проживания. Чуть лучше дело обстоит при продаже ¼ в трехкомнатной квартире. Например, если квартира разделена на 3 доли, одна из которых крупнее остальных, то покупателю ¼ квартиры можно будет попытаться договориться с владельцем крупной доли в 2/4, о занятии для постоянного проживания одной из комнат. Опять-таки только путем личного согласования и никак иначе.
Продавая свою ¼ долю в квартире, ее владелец может попытаться договориться с остальными совладельцами о компенсации. Обычно выплаты компенсации происходят по факту получения судебной резолюции, в соответствии с п.3 ст.252 ГК РФ. И все же всегда лучше пытаться договориться путем мирного соглашения, например, предлагая совладельцам скидку для выплаты ими компенсации.
1/5 доли
Обычно продажа столь незначительной доли собственности продается именно текущим совладельцам, имеющим более крупные доли в своем распоряжении. В этом случае они могут увеличить свою долю жилплощади, а иногда вообще стать обладателями всей квартиры. Предложение совладельцам выкупа 1/5 доли является обычно допустимым решением ситуации. Ведь даже отказ совладельцев от приобретения может стать достаточным поводом для обращения в суд для привлечения совладельца к принудительной покупке.
2/3 доли
Обычно такой вариант является наиболее приемлемым в случае решения о продаже. Покупателей на 2/3 доли будет найти значительно проще, т.к. они, в случае приобретения, гарантированно получают себе в пользование отдельную комнату (независимо от общего числа комнат в квартире).
В случае проживания в квартире 2 владельцев долей, одному из которых принадлежит 2/3, а другому 1/3 собственности, наиболее финансово выгодным вариантом для них будет реализация квартиры полностью. Это позволит выручить при продаже значительно большую сумму. При отдельной продаже своей доли собственности, любой из владельцев долей может потерять от 20 до 40% на рынке недвижимости.
Наиболее частые вопросы
- Возможна ли продажа части своей доли в квартире?
Владелец определенной доли собственности вполне может решить не реализовывать свою долю целиком. Иногда законом вполне допускается разделение одной доли на несколько более мелких, для их последующей продажи по отдельности.
Например, возможным является разделение половины квартиры на 2 четверти, с елью последующей их реализации разным покупателям. Другим вполне возможным вариантом является разделение доли на 2 более мелких, с последующей продажей только одной из более мелких долей другому совладельцу или постороннему лицу. Но при этом все равно от продавца требуется соблюдение первоочередности выкупа со стороны совладельцев, а также обязательного обращения к нотариусу.
- Как можно быстро реализовать свою долю в квартире?
Лучше всего, при продаже доли собственности обращаться к риэлторам в нормальное агентство по недвижимости. У их специалистов всегда есть в наличии база покупателей. Только следует избегать мошенников, и лучше обращаться к проверенным агентам по недвижимости.
- Какая доля ни в каком случае не подлежит продаже?
Законом в принципе не предусмотрены какие-либо ограничения по размерам долей. Однако следует всегда учитывать причины, запрещающие реализацию долей:
- не может быть реализована арестованная доля в квартире, по причине наложения на нее запрета на отчуждение в рамках исполнительного судопроизводства;
- не может продаваться доля в залоге, т.к. сама собственность и ее доли принадлежат залоговладельцу, и без его согласия продажа не предусмотрена;
- доля, которая находится за несовершеннолетним ребенком, если органами опеки обнаружены нарушения его прав и интересов (в новоприобретаемой квартире ему выделяется существенно меньшая жилплощадь, чем ему принадлежала прежде);
- не может быть реализованной совместная собственность (сначала необходимо выделение в этой собственности соответствующих долей по согласованию либо по решению суда);
- не подлежат реализации «микродоли» третьим лицам, приобретенные с целью получения прописки (вступление нового закона в юридическую силу ожидается с 1.06.2020);
Если доли в квартире не являются выделенными, и собственник продает половину квартиры, не включающую в себя комнату, сделка по продаже будет признана состоявшейся.
- Подлежит ли оспариванию реализация доли в квартире?
Если соглашение по продаже доли уже заключено, у других совладельцев, оказывающих противодействие продавцу, остается только несколько вариантов действий.
1. Если первоочередность прочих совладельцев не была соблюдена продавцом, любой из них может подать иск в судебную инстанцию об осуществлении перевода соответствующих прав и обязательств покупателя (согласно п.3 ст.250 ГК РФ). Время на обжалование – до 3 месяцев.
2. Если продавец реализовал свою долю собственности по заведомо более низкой стоимости, чем была предложена совладельцам.
3. Если факт реализации был заменен продавцом на факт дарения. В данной ситуации судья обязательно истребует с истца-совладельца фактов получения дарителем денежных средств за фактически подаренную долю. Оптимально в этом случае воспользоваться помощью грамотного юриста при подаче иска о признании сделки ничтожной. Время на подачу иска – 3 года (иногда продлевается до 10 лет).
Можно ли каким-либо образом помешать продаже?
В данном случае, закон защищает права собственников. Иными словами, если владельцу доли хочется ее продать, он сможет это сделать. Совладельцы не имеют законных прав на создание ему препятствий в этом. Помешать они могут, только если приобретут реализуемую долю самостоятельно, воспользовавшись своим правом первоочередности.
- Имеют ли судебные приставы права на реализацию доли в квартире?
Верно, у приставов есть подобные полномочия. Предварительно на имущество кредитного должника или неплательщика алиментов накладывается арест. Сначала взыскание обращается на банковские счета, ценности, движимое имущество. Если данное взыскание не является достаточным для закрытия долга, решением приставов недвижимое имущество арестовывается, а затем реализовывается, например, одна из долей в квартире должника. Подобные последствия регламентированы ст.69 Федерального закона «Об исполнительном производстве».
Т.о. можно констатировать, что реализация доли собственности представляет собой довольно простой, но, тем не менее, требующий внимательного подхода процесс. Владелец доли собственности имеет право ее продажи в пользу совладельца или иного человека. Совладелец при этом имеет право первоочередности выкупа собственности. Еще одним обязательным требованием законодательства является необходимость нотариального оформления соглашения о купле-продаже. Без визы нотариуса Росреестр просто не совершит регистрацию проведенной сделки. Доля собственности, находящаяся под залогом, или на которую наложен арест, реализована быть не может. Наконец, при участии в реализации долей собственности несовершеннолетних детей, совершенная сделка будет признана законной, только если детям выделена аналогичная доля в новой квартире.