В жизни часто бывает, что заключенный договор аренды имущества нужно прекратить досрочно. На каком основании и как именно это можно сделать рассказывается в настоящей статье.
Основания досрочного расторжения договора аренды
Договор аренды позволяется расторгнут, если обе его стороны на это согласны. Если же нет, то это делают в одностороннем порядке, арендодатель или арендатор. Но только при наличии законного основания.
Когда арендодатель имеет право расторгнуть арендные отношения раньше срока:
- Арендатор существенно нарушает условия договора, а может и эксплуатирует имущество не по назначению, установленному договором и общепринятыми понятиями о свойствах данного имущества. Либо лицо, арендующее имущество не один раз нарушило договор.
- Арендатор портит имущество, и эти негативные изменения его внушительны.
- Нарушает сроки выплаты арендной платы (2 раза подряд).
- Если договором закреплены обязательства арендатора осуществлять капитальный ремонт имущества, а он это игнорирует.
Если Вам нужна помощь квалифицированного юриста, тогда позвоните нам для получения первичной консультации:
тел. +7 (343) 383-59-64
тел. +7 (343) 383-59-64
Основания для прекращения договора по желанию арендатора:
- Если собственник имущества не передает в пользование имущество или мешает им пользоваться.
- Если имущество имеет недостатки, из-за которого невозможно им пользоваться или имущество теряет свойства, которые прописаны были в договоре, а это имеет для арендатора большое значение. Это работает в том случае, если только имеющиеся недостатки не были заранее обозначены в договоре, из чего следовало бы, что арендатор был с этим согласен.
- Если арендное имущество потеряла свои свойства, которые были необходимы для пользования и оговорены договором, и при этом в этом нет вины арендатора.
Законом и договором могут быть установлены и другие обстоятельства, при которых досрочно прекратить аренду можно будет как арендодателю, так и арендатору.
Досрочное прекращение договора аренды арендодателем
В разделе, рассмотренном выше расписаны общие причины и возможности расторжения арендного договора. При этом вот как следует вести себя арендодателю, если он заметил, что действия или бездействия арендатора влекут за собой расторжение договора. А именно, собственник имущества, сдавший его в аренду извещает пользователя имущества о намерении прекратить договор. В письменном виде он расписывает причины расторжения по закону и по договору.
Со своей стороны, арендатор может не согласиться расторгать договор раньше срока. Это скорее всего приведет к обращению сторон договора в суд, так как собственник и арендатор не смогут самостоятельно прийти к консенсусу.
Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора
Учитывая, что законные или договорные возможности прекращать договор раньше срока имеются как у арендодателя, так и у арендатора, то последний при установлении оснований для окончания аренды до прекращения договорного срока уведомляет о своих намерениях арендодателя.
Понятно, что с досрочным расторжением договора, даже если имеются серьезные причины (которые в законе или в договоре утверждены в качестве оснований для внезапного прекращения аренды) арендодатель не захочет соглашаться, ведь он потеряет выгоду. В таких ситуациях сторонам редко удается уладить дело миром, без обращения в судебные органы, чтобы все решилось по закону.
Если Вам нужна помощь квалифицированного юриста, тогда позвоните нам для получения первичной консультации:
тел. +7 (343) 383-59-64
тел. +7 (343) 383-59-64
Соглашение о расторжении договора аренды раньше срока
Арендодатель и арендатор вольны досрочно закончить аренду, если оба они с этим согласны, о чем подписывается соглашение. Форма соглашения должна быть ровно такой же как и форма самого договора. Это значит, что в соглашении должна быть отсылка на основной договор, наименование документа, дата и место его составления и подписания, кто стороны соглашения и смысл документа. Здесь обязательно не нужно забывать прописать об отсутствии у арендатора и арендодателя каких-либо претензий по договору, в том числе и финансовых или притязаний.
Соглашением устанавливается срок и ход действий при возврате арендованного имущества, а также когда арендатору следует оплатить оставшиеся суммы по договору, если это того требует. В документе предусматривают приписку о том, сколько экземпляров подписано соглашений, ставят данные о сторонах (адреса, телефоны и банковские реквизиты-ровно ту информацию, которая указывалась в договоре аренды), после чего собственник и арендатор расписываются во всех экземплярах соглашений.
И еще важно запечатлеть в тексте соглашение запись о том, что этот документ о расторжении является неотъемлемой частью договора аренды. В документе о прекращении аренды можно прописать любые дополнения, изменяющие отношения сторон, не запрещенные законом.
Уведомление о досрочном расторжении договора аренды
Если арендодатель или арендатор решил прекратить досрочно аренду, он обязан сообщить письменно об этом другой стороне. Этого требует установленный законодательством порядок расторжения договора аренды досрочно.
Форма письменного предупреждения о досрочном расторжении законом не установлена. Здесь важно лишь, чтобы однозначно и понятно прописаны были законные или договорные причины для расторжения. Это уведомление об окончании договора, направленное одной из его сторон по своей сути-односторонний отказ от продолжения договора. Поэтому этот отказ обязан иметь основания расторжения.
В отказе от договора сторона прописывает законные нормы или пункты договора, на которые ссылается при расторжении. Немаловажно еще прописать когда сторона считает для себя арендные отношения прекращенными. Есть законные сроки расторжения отношений в случае отказа от договора одной из сторон раньше срока (один месяц-если имущество движимое и три месяца при недвижимом имуществе). А договором аренды стороны могут утвердить и иные сроки уведомления о прекращении отношений.
Штраф за отказ от договора аренды досрочно
Собственник и лицо, которое пользуется имуществом по договору имеют возможность установить в документе, подтверждающем аренду применение к стороне штрафа, если она без основания досрочно пожелает прекратить исполнение договора.
Штрафы законны и редко встречается указание судом на их незаконность. Причиной этому – установление законом свободы в заключении договоров между сторонами, а также утверждении удобных для них условий. Лишь бы это не противоречило закону и не ущемляло чьих-то прав.
Если вышло так, что Вы подписываете договор, составленный не Вами, а другой стороной, то, как минимум его следует четко проанализировать. Если есть сомнения или не согласия с условиями документа, не стесняясь ведите об этом переговоры со второй стороной, пытаясь изменить условия в свою пользу. Закон предлагает в таких случаях составлять и передавать стороне протоколы разногласий к предлагаемы договорам. Например, они готовятся если сторона не согласна с предусмотренным в договоре размером или наличием штрафа за расторжение до срока.
При рассмотрении условий договора до его заключения можно договориться об уменьшении размеров устанавливаемых санкций или дописать о том, что штраф применят к стороне, которая без оснований откажется от исполнения договора.
Последствия досрочного расторжения договора аренды
Расторжение договора аренды досрочно не грозит сторонам чем-то другим по сравнению с прекращением аренды в соответствии со сроком договора.
Что тогда происходит? Арендатор передает имущество обратно арендодателю и платит аренду за время пользования. Все вложения в улучшения имущества (даже расходы на ремонт, например) могут возмещаться арендатору, а этими улучшениями будет пользоваться и распоряжаться арендодатель, если так предусмотреть в условиях договора. Еще есть вариант возврата таких улучшений имущества, если их возможно отделить для передачи.
Досрочный отказ от договора может предусматривать договорной штраф.
Юрист по прекращению аренды в Екатеринбурге
Если Вы находитесь в сложной ситуации, когда самостоятельно невозможно решить, стоит ли досрочно расторгать договор аренды или нет, и насколько тяжелы могут быть при этом для Вас последствия, в том числе и финансовые потери, смело можете обратиться к юристам из Агентства права «M&J» в г. Екатеринбург, которые помогут так:
- дадут исчерпывающие консультации по вопросу : «досрочное расторжение договора аренды в одностороннем порядке»;
- проанализируют договор и установят причины, по которым требуется расторжение, пояснят стоит ли это делать, исходя из юридических последствий;
- дадут объяснения о последствиях досрочного расторжения в Вашем случае;
- составят полный пакет документов по расторжению, в которых не имеется никаких законных нареканий;
- проведут вместо Вам переговоры с другой стороной договора в Вашу пользу и отстоят интересы;
- составят документы в суд о признании отказа от арендных отношений недействительным;
- представят Ваши интересы в суде по спору со стороной.