Нарушение договора аренды арендодателем
Заключив договор аренды, арендатор вправе использовать арендуемый им предмет аренды по собственному усмотрению, но учетом положений прописанных в договоре аренды. Так, арендатор имеет право проводить в арендуемом им, например, помещении, ремонт, не изменяя конструктивные особенности помещения. Арендатор может уплачивать стоимость коммунальных услуг, используемых им в арендованном помещении, как напрямую в предприятия жилищно-коммунального хозяйства, так и возмещать их арендодателю.
В процессе исполнения условий договора аренды возможны различные случаи несогласованного, некачественного и недобросовестного его выполнения, как со стороны арендатора, так и со стороны арендодателя.
Нарушение арендодателем договора аренды
Со стороны арендодателя наиболее встречаемыми случаями нарушений договора аренды есть неполное или несвоевременное исполнение условий касательно передачи арендатору имущества, оговоренного в договоре аренды. Так, например, в случае, передачи в аренду помещения цеха, арендодатель «забывает» передать в аренду помещение трансформаторной подстанции, без полноценной работы которой эксплуатация цеха невозможна.
Недобросовестный арендатор, по умыслу или без оного, может передать в аренду имущество, на которое судебными, государственными, или иными полномочными органами, заявлено соответствующие претензии (такое имущество может пребывать в залоге у третьих лиц, например, в банке по кредитному договору, разыскиваться или быть арестованным правоохранительными органами по уголовному делу и т.п.).
В таких случаях арендатор имеет все основания для обращения в судовые инстанции для прекращения договора аренды, если арендодатель добровольно отказывается разрывать договор.
Если Вам нужна помощь квалифицированного юриста, тогда позвоните нам для получения первичной консультации:
тел. +7 (343) 383-59-64
Также встречаются случаи, когда арендодатель пытается передать («спихнуть») в аренду имущество, которое по техническим характеристикам заведомо не может быть использовано для целей, указанных в договоре. Например, переданное в аренду помещение для размещения аптеки, не может быть использовано арендатором для ее размещения, поскольку находится в полуразрушенном состоянии, требующем капитального ремонта. В данном случае не прав также арендатор, поскольку заранее (до заключения сделки) не удостоверился в пригодности арендуемого им помещения, но он также имеет право потребовать в арендодателя замены непригодного имущества – точку в этом споре может поставить только суд.
Действующим законодательством предусмотрена обязательная регистрация договоров аренды в государственных органах, но нередко арендодатель заведомо уклоняется от регистрации договора аренды или всемерно затягивает этот процесс. В таких случаях арендатор имеет право в судебном порядке требовать от арендодателя регистрации договора аренды в соответствующих органах государственной власти.
Непременным и обязательным условием любого договора аренды есть согласованный сторонами размер арендной платы, который может изменяться только по обоюдному согласию сторон. Однако, нередко, арендодатель пытается в одностороннем порядке повысить размер арендной платы, но шансов на успех у него немного, поскольку арендатор по суду докажет неправомочность его претензий. В отдельных случаях возможны исключения – в случае повышения на основании федеральных законов размеров или ставок налогов, пошлин и т.д., размер арендной платы может быть изменен – пропорционально повышен.
Если договором аренды предусмотрен капитальный ремонт помещения за счет арендодателя, арендатор вправе потребовать его проведения в оговоренные договором сроки либо произвести ремонт самостоятельно, предварительно согласовав с арендодателем порядок возмещения стоимости ремонта – возврата денег или зачета стоимости ремонта в счет будущей арендной платы.
Оговоренные выше нарушения со стороны арендодателя не есть исчерпывающими, они могут изменяться в конкретных случаях, поэтому при подписании договора аренды арендатору надлежит максимально подробно прописать все возможные условия в самом договоре. Не лишним при заключении указанных сделок будет помощь квалифицированных юристов – адвокатов.
Как арендовать помещение для бизнеса?
Предпринимательская деятельность в определенных случаях предусматривает обязательное наличие помещений – будь-то служебный офис, помещение под ресторан или магазин. Если у вас в собственности нет подходящей недвижимости ее можно, при желании, купить или арендовать путем проведения соответствующей сделки.
В случае аренды помещения для ведения бизнеса обязательно необходимо удостовериться в наличии в арендодателя документов, подтверждающих его имущественные права на предмет аренды, нелишним будет затребовать соответствующую выписку из государственного реестра недвижимости. Далее следует обязательно произвести осмотр помещения, особенно необходимо уделить внимание коммуникациям, проложенным как внутри помещения, так и снаружи.
Договор аренды обязательно должен иметь разделы о размере арендной платы и сроках ее уплаты, а также должен содержать запись о размере штрафных санкций за несвоевременную или не полную уплату арендной платы. Немаловажным также будет наличие в договоре положений о порядке проведения ремонта в арендуемом помещении, порядке использования прилегающего к помещению земельного участка.
Если Вам нужна помощь квалифицированного юриста, тогда позвоните нам для получения первичной консультации:
тел. +7 (343) 383-59-64
Претензия арендодателю об отоплении: низкая температура в офисе
В процессе исполнения договора аренды между сторонами нередко возникают различные противоречия, решение которых возможно только в суде, поэтому арендатор вправе воспользоваться квалифицированной юридической помощью.
Нередкими бывают претензии арендатора на предмет несоответствия температурного режима в арендованном помещении санитарным, и не только нормам (в помещении холодно, нет горячей воды в санитарных помещениях и т.п.). Если перечисленные условия были детально прописаны в договоре, арендатор имеет право предъявить арендодателю соответствующие письменные (обязательно) претензии с требованием устранения недостатков.
В направленной арендодателю претензии обязательно должны быть указаны конкретные факты нарушения температурного режима с подтверждением их надлежащим образом посредством ежедневного, в течение, нескольких дней, измерения температуры в помещении в присутствии полномочных представителей жилищно-коммунальных организаций или не менее двух свидетелей и обязательном составлении соответствующих актов.
Юридически грамотно составленные акты о нарушении температурного режима являются вескими основаниями для рассмотрения претензии арендатора в суде, в случае отказа арендодателя в ее исполнении добровольно.
Как бороться с духотой в офисе?
Немаловажными являются условия работы в арендуемом помещении так же и в летний период, поэтому, арендуя помещение, арендатор обязан предусмотреть наличие в нем кондиционера, желательно – работающего. В случае отсутствия в арендованном помещении средств кондиционирования воздуха в договоре аренды могут быть предусмотрены условия их установления – за счет арендодателя, за счет арендатора с последующим возвратом денег, в счет будущей арендной платы и т.д.