21.01.2021

Перевод жилого помещения в нежилое

  Обычный дом, состоящий из нескольких этажей, может быть использован не только по прямому назначению обеспечения места для проживания. Его первый (иногда и второй) этажи легко могут быть переоформлены под помещения для выставки, организации досуга, предоставлению разнообразных услуг клиентам или торговли: подразумевается размещение на их месте всевозможных офисов, торговых площадок, баров, юридических контор. Такое переоформление представляет собой куда более выгодный процесс, в сравнении с приобретением помещения, изначально сконструированного под офис или строительство офисного здания. Переводя жилое помещение в нежилое, собственник может организовать ИП либо ООО и развивать свой бизнес на районе.Агентство права «M&J» (6).jpg

  Возникает логичный вопрос: каким образом можно в обычном жилом доме переоформить жилое помещение (например, ту же квартиру или несколько) в нежилой фонд или наоборот? Подобный процесс на сегодняшний день весьма актуален, причем как в многоквартирных домах, так и в частном секторе. Перед открытием своей предпринимательской деятельности, ИП требуется перевести квадратные метры жилья в нежилой фонд. Этому и посвящена данная статья.


  Что следует делать сначала?

  Как известно, законодательство воспрещает ведение коммерческой деятельности в жилом помещении, поскольку главное его назначение – жительство в нем гражданских лиц. Из-за этого запрета и требуется изменение назначения жилой площади. Процесс перевода жилой собственности в нежилую и наоборот отражен в положениях ст.22-23 ЖК РФ, с которыми любому заинтересованному лицу рекомендуется предварительно ознакомиться.

  Сначала требуется определение соответствия помещения необходимым параметрам, делающим возможным перевод жилого помещения в коммерческий объект.

  Положения ст.22 ЖК РФ закрепляют основные условия грядущего перевода.

  1.Заявитель перевода является полноправным собственником или совладельцем жилплощади. Арендатор или проживающий в квартире, относящейся к муниципальной собственности, переводить жилое помещение в нежилой фонд не имеет права. Если собственников в квартире несколько, для перевода будет необходимо согласие всех.

  2.Помещение должно обладать всеми коммуникациями, т.е. электричеством, горячим и холодным водоснабжением, канализацией, системой обогрева и иными параметрами, характерными любому жилому помещению. В случае отсутствия хотя бы одного из них, перевод будет невозможен (даже если ИП не нуждается, например, в газоснабжении).

  3.У будущего нежилого помещения должна быть независимость от других квартир и подъезда. Обязательно наличие отдельного входа (при размере помещения более 100 м2 обязательно наличие запасного выхода).

  Пример:

Жилая квартира расположена на первом этаже обычного жилого дома. Отдельного выхода из этой квартиры нет, но есть окно, выходящее на другую сторону. ИП имеет возможность превращения этого окна в отдельный вход, а прежний вход с подъезда вообще замуровать.

  4.Жилье располагается на первом или цокольном этаже. При затрагивании этажей выше, требуется нежилой статус нижних квартир, иначе в переводе будет отказано.

  5.Прописанные на данном адресе лица сняты с регистрационного учета.

  6.К жилой собственности не применено обременение: залог, арест, интересы в получении жилья третьими лицами.

  7.В квартире еще до подачи заявления на перевод в коммерческую собственность было предпринята перепланировка, получившая одобрение от соответствующих служб.

  8.В доме отсутствуют любые признаки аварийности. Жилые помещения в строениях, предназначенных для расселения и последующего сноса, в коммерческий статус переведены быть не могут.

  Для получения информации о соответствии дома всем требованиям (в том числе, противопожарной безопасности) необходимо обращаться в Роспотребнадзор и Госпожнадзор при МЧС РФ.Агентство права «M&J».jpg


  Условия осуществления перевода

  Иногда перевод в нежилую собственность возможен исключительно при наличии согласия всех жильцов многоквартирного дома.

 Далее будут представлены основные моменты, исходя из изначального статуса дома.

   

   Многоквартирный дом

  Первые и цокольные этажи любого многоквартирного дома могут быть переведены под магазин, парикмахерскую, бильярдную, различные офисы. При этом следует помнить, что в этом доме проживают другие граждане, у которых есть свои права. Зачастую, подобное «соседство» является для посторонних ли неприемлемым, поскольку существование такой точки вызывает громкий шум всю ночь, наличие мусора и грязи, постоянно занятую парковку. Так что обычные жильцы категорически отказываются от размещения на первом этаже их дома коммерческой точки или клуба.

 Возможности этих жильцов оказывать влияние на перевод вызвало необходимость принятия нового Федерального закона №116 ФЗ от 29.05.2019, вступившего в силу 9.06.2019. Данный Федеральный закон содержал в себе необходимые доработки, в отношении правил перевода жилых квартир в нежилую собственность. Были предусмотрены следующие изменения:

  • обязательным условием стала необходимость проведения общего собрания собственников многоквартирного дома для принятия решения посредством голосования;
  • вынесение вопроса о внеочередном собрании собственников стало возможным в любое время;
  • при наличии в многоквартирном доме только 1 подъезда, перевод возможен при участии в голосовании не более 50% собственников, из которых не менее 2/3 проголосуют «за»;
  • при наличии в многоквартирном доме 2 и более подъездов, для перевода потребуется не менее 50% голосов собственников всего дома, причем 2/3 голосов «за» придутся на собственников квартир именно того подъезда, где осуществляется перевод;
  • для одобрения перевода нужно будет общее согласие всех собственников дома, если создание коммерческой точки уменьшает придомовую территорию (т.е. если ИП, например, делает отдельный вход и лестницу к нему, уменьшающую общую площадь придомового участка);
  • копия протокола проведенного собрания направляется в ТСЖ или УК, а вторая копия обязательно прикладывается к документам, предоставляемым местной администрации;


   Квартира в ипотеке

  Данная недвижимость обладает обременением в виде существующего залога. Держателем данного залога является банк, предоставивший ипотеку, а собственник квартиры является залогодателем. Переоформление ипотечного жилья в нежилой фонд невозможно без согласия кредитора. Естественно, банк отказывается от перевода жилья в коммерческую точку, т.к. подобный перевод будет означать прекращение ипотечного соглашения по причине изменения статуса объекта ипотеки. Даже в редком случае, если банк согласится, отказ последует из городской администрации, поскольку квартира будет обременена залогом. Потому человеку, планирующему открыть свой бизнес, нужно будет пытаться решить вопрос посредством обращения в судебную инстанцию.

  Пример:

  ИП планировал открыть магазин канцтоваров. Арендная плата коммерческих точек в городе показалась ему слишком дорогой, и он решил переоформить в нежилой фонд свою 1-комнатную квартиру на первом этаже, приобретенную в ипотеку. Собрав необходимую документацию, он отправил запрос в городской отдел архитектуры и градостроительства. Ему вскоре пришел ответ, содержавший отказ от перевода, поскольку ипотечное соглашение еще е было полностью выполнено, и квартира была в залоге у банка.


   Частный дом

  Допускается переоформление частного дома в нежилой объект, однако следует учитывать, что в расчет при одобрении принимается не только сам дом, но еще и сам земельный участок. Например, на земле под ИЖС можно строить только жилую собственность, и открытие коммерческой точки невозможно. Выходом в данном случае станет изменение целевого назначения определенного участка земли. Т.е. лицу придется собирать всю необходимую документацию, подавать запрос в районную администрацию, и только в случае положительного решения он сможет на измененном участке открыть коммерческую точку. А вот жилой дом так и сохранит свой жилой статус.


   Определенная часть дома

  Решение в данной ситуации зависит исключительно от собственника. Жилой кодекс не разрешает применять жилое помещение частично для жилья и частично для коммерции. Человек будет должен самостоятельно выбрать – жить ему и дальше в доме или открывать магазин.

  Выходом может стать выделение части дома под магазин. При этом соответствующая часть должна быть изолированной, иметь отдельный вход и свободно проводить все коммуникации. Такой вариант в частном доме сделать гораздо проще, чем в квартире. В данном случае требуется обязательное согласие всех собственников. Помимо этого, потребуется перемена целевой составляющей участка. Т.е. дом сменит жилое предназначение на нежилое.Агентство права «M&J» (4).jpg


   Здание целиком

Строение с жилыми и нежилыми помещениями, оснащенное коммуникациями, водо- и газоснабжением, электричеством, обогревом и канализацией. При изначальном нахождении здания в нежилом фонде, ИП может сразу начинать свой бизнес. Если же оно жилое, процедура перевода такая же, как написано выше.


  Осуществление перевода жилого места в нежилое

  Учитывая различия в осуществлении перевода в разных субъектах РФ, предполагается знание лицом, вознамерившимся реализовать перевод, порядка действий и необходимых для перевода оснований. Например, в столице для этого нужно обратиться в Департамент городской собственности, в регионах действуют районные учреждения архитектуры и осуществления градостроительства.

  Пошаговая инструкция

  Любая смена статуса собственности выполняется в заявительном порядке. Т.е. ИП собирает требуемый пакет документов, создает проект и после этого направляет в уполномоченный орган соответствующее заявление. Все его действия представлены в следующей последовательности:

  1.Сначала лицо должно определить, может ли быть его жилая собственность быть переведена в нежилой фонд.

  2.Заявитель предварительно вынужден подготовить необходимую документацию, включая сюда проект последующего переустройства объекта и его перепланировку.

  3.Подается соответствующее заявление в ТСЖ или УК, где обязательно необходимо указать, свое желание перевода (своими силами или при помощи представителя), а ТСЖ принимает решение о выносе заявления на повестку дня ближайшего собрания.

  4.Проведение голосования в ОСС с последующим подсчетом голосов.

  5.Направить необходимую документацию с копией протокола собрания в УК.

  6.Совершение необходимых запросов в органы, осуществляющий надзор для обязательного получения одобрения от Госпожнадзора, СЭС, ЖЭУ и др.

  7.Совершается передача документов в сопровождении утвержденного и одобренного заявления в городскую администрацию (в регионах – через МФЦ, в столице – через Департамент городской собственности).

  8.Заявителю направляется подготовленный ответ, содержащий одобрение.

  9.Исполнение строительно-монтажных действий, соответствующих составленному плану, заказ в БТИ техпаспорта нового помещения с его планом. Специальная экспертная комиссия проверяет результат и выдает соответствующий акт приемки помещения.

10.После регистрации права собственности, документы отправляются в Росреестр. Через некоторое время заявителю остается только забрать выписку из ЕГРН – с этого момента нежилое помещение поступает в его владение.

Агентство права «M&J» (5).jpg

  Требуемая документация

  От ИП требуется грамотное составление пакета документов и их направление в ответственную службу. Как уже было замечено выше, в регионах этот пакет направляется через МФЦ, а в столице – через Департамент городской собственности. Должны быть представлены следующие документы:

- удостоверение личности заявителя (или заявителей, если таковых несколько);

- доверенность и удостоверение личности доверенного лица, если оно действует от имени собственника;

- заявление с просьбой одобрить планируемый перевод квартиры в нежилой фонд;

- документ, подтверждающий права собственника (либо собственников) на жилье;

- документ о регистрации собственности в ЕГРН (достаточно выписки из ЕГРН);

- копия плана квартиры и общего плана всего многоэтажного дома, вместе с прилегающей территорией, полученные по запросу в БТИ;

- техпаспорт помещения и технический план помещения, предоставленные БТИ;

- выписка из поквартирной книги, подтверждающая факт снятия с регистрационного учета всех лиц, прежде зарегистрированных в квартире;

- акт-разрешение, утвержденные в МЧС, Роспотребнадзоре, СЭС и остальных городских службах о полном соответствии квартиры всем принятым стандартам для ее перевода в нежилой объект;

- техническое заключение, полученное от УК;

- проект запланированной перепланировки помещения, составляемый обычно специалистами лицензируемой компании, входящей в состав СРО;

- копия протокола общего собрания всех собственников жилья, на котором было проведено голосование об одобрении смены статуса квартиры;

- согласие соседей, чьи квартиры сверху, снизу и с боков примыкают к нежилой квартире, может быть составлено в произвольной форме;

  Если собственником запланирован перевод частного дома, к направленному заявлению необходимо будет приложить документ, свидетельствующий о праве собственности на земельный участок и документ, определяющий назначение территории участка.


  Во сколько может обойтись

Смена статуса жилого помещения затребует существенных финансовых затрат. Все траты подлежат условному разделению на 3 категории.

1.Стоимость проекта переустройства (всегда формируется индивидуально и может составить до полумиллиона рублей за проект).

2.Оплата за предоставление необходимых справок и выписок:

- получение техпаспорта с техническим планом может обойтись в 1500 и более рублей;

- получение расширенных выписок из ЕГРН обойдется в сумму от 350 до 1000 рублей;

- доверенности от нотариуса (в случае привлечения доверенных лиц) могут обойтись в несколько тысяч;

3.Госпошлина за внесение всех предпринятых перемен в ЕГРН составит 1000 рублей.

  Не считая выполнения ремонтных работ с наймом соответствующих работников, сумма уже получается более чем серьезная. Она легко может перевалить с отметку в 1 млн. рублей и это не предел.


  Длительность осуществления перевода

  Никогда нельзя назвать точные сроки, но общую длительность перевода жилья можно подсчитать приблизительно. Самый продолжительный период приходится на рассмотрение заявки в администрации и вынесение резолюции – занимает обычно до 45 дней с момента получения заявления органом. После принятия решения уведомление о нем в течение 3 дней направляется гражданину. Итого получаем общий срок в 48 дней. Однако настолько длительным принятие решения обычно не бывает, и весь процесс занимает чаще всего до 30 дней. Изменения статуса собственности в ЕГРН вносятся в срок до 20 дней (обычно ограничивается 8 днями). Затем индивиду предоставляется из ЕГРН выписка о том, что перевод собственности состоялся. А сколько по продолжительности может занять неограниченный объем времени – это будет зависеть от самого объема предложенных работ и от качества нанимаемо для осуществления этих работ строительных рабочих.

  Когда перевод не будет одобрен

  Человек может запланировать идеальный способ реализации своих предпринимательских навыков, может подготовить близкий к идеальному проект, собрать все требуемые документы – но все равно на его заявление ему будет направлен отказ. А винить в этом ему можно будет следующие обстоятельства:

- отсутствует согласие кого-либо из совладельцев квартиры на перемену статуса квартиры (например, бабушка против);

- отсутствует согласие кого-либо из соседей, проживающих в приникающей с какой-либо из сторон квартире;

- по какой-либо причине УК или ТСЖ не в состоянии предоставить заявителю техническое заключение по его квартире;

- собственник не получил разрешения на перевод после проверки СЭС, МЧС, Жилнадзором и т. д ;

- были допущены грубые ошибки в запланированном проекте перепланировки квартиры (например, проектом подразумевается удаление несущей стены, что, естественно, невозможно);

- заявление было подано ответственным лицам в сопровождении с неполным пакетом документации;

-отсутствует вход или запасной выход (в случае его необходимости) на другую сторону;

- наличие у квартиры определенного обременения (ипотечного залога, ареста и др.);

- аварийный статус некогда жилого дома, подлежащего сносу, чей перевод в нежилую собственность запрещен законом;

- не все лица сняты с регистрационного учета в квартире, меняющей свой статус;

- если запланирован перевод в нежилую собственность квартиры на 3 этаже, но на 1 и 2 этажах проживают люди;

- нецелевая роль имеющегося земельного участка – актуально для частных домов;


  Логические последствия смены статуса

  Вывод из жилого фонда и отнесение помещения к нежилому фонду подразумевает, что сама недвижимость кардинально изменяет свой статус. Лучше всего знать не только о самом процессе, но и о том, что следует за ним. Признание жилого помещения нежилым приводит к следующим последствиям:

  • место для жительства ликвидируется, теперь на его месте будет офис, магазин, развлекательный клуб, в котором жить не только запрещено, но и невозможно;
  • все жильцы квартиры в прошлом сняты с регистрационного учета, и заново зарегистрироваться в нежилом помещении будет нельзя, а в столице все-таки лучше быть зарегистрированным;
  • коммунальные платежи и налог на недвижимость существенно увеличиваются;
  • понадобится подавать новый запрос на предоставление документов на квартиру и их переоформление – это может весьма ощутимо ударить по карману;
  • трудности обратной перепланировки помещения из нежилого в жилое, если стало очевидным, что бизнес не удался, а жить где-то надо;

  Основной и главной целью любого собственника является его извлечение прибыли посредством использования нежилого помещения. После перевода объекта в нежилой фонд, его владелец вполне может сдать его в аренду (опять-таки, только как нежилое помещение), открыть в нем офис или торговую точку.Агентство права «M&J» (3).jpg


  Судебные решения

  В деятельности судебных инстанций очень часто встречаются обращения, касательно смены статуса жилья. Одному истцу вполне могли направить отказ по техническим причинам, другому – по решению администрации, третьему – из-за наличия обременения и т.д. Суду предлагается рассмотрение дела с точки зрения легитимности отказа. В любом случае, если отказ выносит администрация, этому решению обязательно должна существовать причина. Именно такие причины и подвергаются усердному анализу с учетом существующей судебной практики.

   Пример:

  Жителями многоквартирного дома был направлен в суд коллективный иск на действия ИП. По мнению истцов, ответчиком были старательно подделаны итоги голосования во время очередного собрания ТСЖ. На первом этаже ответчиком были приобретены 2 квартиры, которые он планировал переоборудовать в косметический салон. Истцы заявляли, что ни собрания, ни голосования не было. Ранее обращение подавалось в администрацию, но там не встретило понимания. Ознакомившись с предоставленными материалами дела и недовольством, переданным в суд в письменном виде от иных собственников. Ответчик не явился на стадии предварительного слушания без уважительной причины. Суд признал правоту истцов и факт совершенного ответчиком нарушения. Резолюцией суда перевод жилой собственности в нежилой статус был запрещен. Однако дополнительно суд затребовал от ответчика организовать собрание жильцов и повторно вынести вопрос на голосование.

Ведущий специалист
САФРОНОВА ЕКАТЕРИНА
Ведущий специалист
+7 (343) 383-59-64
Консультация специалиста
Наш менеджер перезвонит вам в течении 5 минут
Ведущий специалист
САФРОНОВА ЕКАТЕРИНА
+7 (343) 383-59-64
Оставить заявку
Менеджер
Сафронова Екатерина
Ведущий специалист
+7 000-08-00
Вызвать замерщика
  • Приедим в удобное для Вас время
  • В любую точку Москвы и МО
  • Выполним профессиональный замер
  • Предоставим подробную смету
Яндекс.Метрика